房地产调控再定调：抑制投机与长效机制并进 稳妥推进房地产税立法

  “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”3月5日上午，十三届全国人大一次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李克强作政府工作报告，并对房地产政策如此定调。

  在去年10月被写入十九大报告后，“房住不炒”又写入政府工作报告。分析人士认为，这一做法顺理成章，也说明抑制投机仍将是房地产调控政策的重要方向。

  与此同时，长效机制和住房制度的构建也被提及，与之相关的租赁市场、房地产税立法再度明确，成为另一项重要关注点。

  短期政策不会松动

  今年1月，在国家统计局单列的15个热点城市中，已有11个城市的新建商品住宅（不含保障房）价格跌至去年同期以下。

  这一成果的取得，有赖于2016年以来的一系列调控政策。在一线城市的带动下，以限购、限贷、限价、限售、限商等“五限”为代表的调控政策向中西部区域和二三线城市蔓延，这种以抑制投机、稳定市场为导向的政策，使热点城市的房地产市场明显降温。

  因此，“房住不炒”写入今年政府工作报告，被认为是政策的延续。“房住不炒”最早在2016年年末的中央经济工作会议上提出，此后监管层又在多个场合提及。虽然2017年的政府工作报告中未予提及，但也提出了“坚持住房的居住属性”的说法。

  多数机构分析认为，对于热点城市，今年房地产调控政策不会有实质性松动。部分城市会推出放宽落户、购房补贴等人才政策，但对房地产市场的影响不会太大。

  实际上，“房住不炒”对市场的影响力难以估量。由于“房住不炒”还在去年10月被写入十九大报告，因此未来五年楼市政策都很难有松动。北京某房企人士向21世纪经济报道表示，这甚至会影响购房者的价值观，从观念上回归房屋的居住属性。

  三四线城市的去库存，则有赖于棚户区改造。过去几年来，大规模棚户区改造使得三四线城市的库存大量消化，如今全国整体库存规模已降至2014年年末的水平。但货币化安置的做法，也被认为在一定程度上推涨了房价。

  今年的政府工作报告提出，“启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。”亚豪机构市场推广总监郭毅指出，过去三年，棚改开工量分别为580万套、606万套和609万套，三四线城市占到棚改总量的八成以上。今年开始的新三年棚改攻坚计划，将继续给三四线楼市释放红利。

  但有分析人士指出，今年并未提出“货币化安置”的说法，可能预示着货币化安置的比重将有所下降，这对于稳定三四线城市的房价大有裨益。

  值得注意的是，对金融政策和货币政策的表述，同样将对房地产市场产生影响。报告指出，“加强金融机构风险内控。强化金融监管统筹协调，健全对影子银行、互联网金融、金融控股公司监管，进一步完善金融监管”。还提到，“疏通货币政策传导渠道，用好差异化准备金、差异化信贷等政策，引导资金更多投向小微企业、三农和贫困地区，更好服务实体经济。”

  房地产业的资本属性较强，过去几年间，大量资本通过影子银行、表外资产流向房地产。郭毅认为，尽管今年的货币政策仍是稳健中性，但已经出现局部资产泡沫化趋势的房地产业，很难再获得像2016年一样的支持力度。

  长效机制“在路上”

  在长效制度方面，同样有不少关注点。其中，“长效机制”已经连续两年被提及，并从去年的“加快建立和完善”，变为“建立健全”，此举被很多专家理解为长效机制“已经在路上”。

  长效机制的内容甚广，既包含住房制度，又有税收、土地等制度。其中，“稳妥推进房地产税立法”的提出，被认为是一大亮点。

  3月4日，十三届全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂在新闻发布会上提出，加快房地产税立法是党中央提出的重要任务，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

  在时间上，根据对现行的税收条例上升为法律所做的时间安排，将力争在2020年前完成。

  作为长效机制的一部分，房地产税对调节（资产）收入分配和财富差距、培育地方主体税源、抑制房价上涨等均有积极作用。专家分析，其中可能包括对现有少数涉及房地产的税费进行合并，增加持有环节的税收，减少交易环节的税收等。

  2011年1月，上海、重庆曾启动房产税试点，但效果有限。目前正在起草的房地产税法，不只是沪渝试点的房产税的简单升级替代，而是全新的税种。

  此外，住房制度已连续三年被政府工作报告提及，但其内涵已从过去两年的“租购并举”，变为“多主体供给、多渠道保障、租购并举”。

  对于其中的“多渠道保障”，政府工作报告的表述为，“支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。”也即，包含商品房、租赁住房、共有产权住房三个部分。

  这一调整已经体现在土地出让环节，过去两年来，各地陆续推出租赁住房用地，使得土地出让中的租赁用地比重明显增加。中原地产统计，至2017年底，全国超过10个城市成交了租赁类土地，测算供应量超过8万套。

  上述机构还指出，近一年多来，全国超12个省区50个城市出台了涉及租赁的政策。随着租赁住房供应规模的加大，未来的市场供应结构也将逐渐发生调整。商品住房的供应主体地位将有所弱化，这对于保障居住权利、稳定房价来说颇有好处。

  长效机制在近两年被不断强化，是房地产调控的一项重要转变，说明楼市调控正从短期行为演变成长期做法。按照中原地产首席分析师张大伟的说法，未来几年，长效机制仍将是房地产政策的重要着力点，并将逐渐发挥作用。长效机制完全建立后，可较好地调节供需关系，市场也将免于大起大落。

  新城控股副总裁欧阳捷甚至认为，过去的地产“周期论”可能不再成立，因为长效机制会保证市场的平稳。