“城”人之美？二线城市“抢人”大战背后的楼市红利
【编者按】“国有贤良之士众，则国家之治厚；贤良之士寡，则国家之治薄”。从古至今，“人才”都是衡量一个国家一座城市最核心的竞争力。新年伊始，在楼市调控“因城施策”的背景下，随着南京、兰州、天津、青岛等城市陆续出台人才政策，这场城市“人才争夺战”正演变为一场以户籍优待、住房福利吸引人才的争夺。在一些二线城市房价已然高企的状况下，鼓励人才买房或也面临新的尴尬。随着“房住不炒”的政策调控深入，住房租赁时代的开启，房企或也需要多角色参与到“人才争夺战”中去。
在以北京、上海为代表的一线城市，户籍、高房价、教育等门槛居高不下，使得“一线漂”们压力山大。
不过对于人才，以武汉、成都、杭州、苏州、长沙为代表的二线城市，却正在降低准入门槛，本科可就业落户、毕业生落户可买房、专科以上首套房不限购等政策，都在积极鼓励人才的流入，各新兴城市间可谓打响了一场人才争夺战。
而细数这类城市的人才政策，不难发现，户、房、钱是最常用的“吸引策略”，尤其与房相关的政策最为频繁而突出。那么，因“人”兴“房”背后，是否意味着又是一轮楼市红利？
二线城市打响人才“争夺战”
在经济趋稳、房价高涨之际，不少二线城市却不约而同地推出人才鼓励政策。
在安居客首席分析师张波看来，“吸引人才易，留住人才难”。一线城市严格调控，购房资格不易取得，房价也居高不下，所以纵然一线城市吸引力强，但人才实现落户安家的愿望，难度也大。二线城市的房价有明显优势，在购房条件和落户政策上也稍加放松，再加之部分城市还有购房补贴，对于人才的吸引力显而易见。
值得一提的是，在构筑这一吸引力时，户口、房产和补贴成为三大主流招数。
房子是引人主流大招
“表面上的各类政策，背后的驱动力都是城市希望借助精英人才和人才集群，建设成为更具竞争力和吸引力的中心城市。”新城控股高级副总裁欧阳捷认为，这是各大新兴城市开始“抢夺人才”的重要原因。
其告诉《每日经济新闻》记者，驱动经济增长的是生产方式和生产力，而生产力更多取决于人才或人力资本的聚集。尤其是在经济面临转型之际，生产力必须率先升级。这个逻辑是，人才驱动创新，创新驱动城市升维发展。人才是创新的核心力量，能推动高科技产业的聚集和发展，这也是助推城市产业结构提档升级的关键。
“并且，人才的聚集还能带来消费市场和消费能力的提升，有助于城市驱动发展结构的更趋合理。”欧阳捷指出。
不过，也有不同的观点，朗诗绿色集团董事长田明在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，二线城市实行人才落户购房优惠政策，也与地方政府土地财政所需不无关系。
在2017年第四季度，一些城市的财政收入出现下滑，田明指出，这主要是源于房地产政策的调控影响。而在国家防范系统性金融风险的背景下，地方政府若想抑制财政收入的持续下滑，或普遍倚重房地产。
当低门槛遇上高房价
二线城市以降低购房门槛为手段展开人才争夺战，殊不知，在已然高企的房价面前，却有新的尴尬出现。
2017年5月18日，山东省会济南市下发关于落实济政办发［2017］13号文限购政策有关问题的通知，提出全日制大学本科（含本科）以上学历的购房者，与用人单位签定正式用工合同，且连续缴纳社保满半年以上，可享有济南市常住户口居民同等购房政策。
在一位济南当地政府人士看来，该政策也被视为济南为破除束缚人才发展的体制机制障碍，而出台的人才落户新政，该政策也将外地户籍人员在济南购房的门槛再次降低。
此前，2016年12月26日该市曾有政策规定，本市户籍家庭限购2套；外地限购1套，需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明。
对于2017年5月份的限购政策，一位当地房地产人士认为，该政策刚一出炉，确实令满足条件的外地户口无房者有了购房冲动，但房价在2016年的爆发，却让他们发现自己又买不起房了。
中商产业研究院的相关报告显示，截至2017年底，山东有两个城市房价破万。其中，青岛以19082元/平方米排在全国榜单第14位，济南以17837元/平方米排在第16位。
“一套像模像样的三居室怎么也得150万，但就济南目前的工资水平，除非家庭背景不错，一般人还是挺难承受得起。”上述房地产人士直言。
据齐鲁人才网统计，截止到2018年1月2日，济南市企业职工平均月薪为5334元。其中，工龄1~2年的平均收入为4944元/月，从学历分布上来看，硕士学历的平均月薪最高，为6841元。
也就是说，按照济南最新的收入水平，企业职工不吃不喝需要3.3个月才能够买一平米住房，即便收入最高的硕士学历，购一平米住房也需要2.6个月。
在中置国际市场总监张百忍看来，让这些人成为购买主力显然不太现实，相反，刺激投资者或许更见成效。“现在的问题不在于大学生本身，症结在于高房价，已成为二线城市吸引高学历人才的掣肘。”他说。
此外，一位山东省内地产企业人士向《每日经济新闻》记者表示，相比于高学历者按揭买房，现在济南的开发商更青睐投资者全款买房。
在高房价的现实面前，通过降低门槛留住人才、引入人才的政策，还在考验政府的智慧。
房企纷纷从“人才流”寻觅机会
这一轮借力房地产的人才风口，已引起不少房企瞄准红利。
但风虽盛，也需准确判断适己的入口。上述业内人士提醒，企业首先需要进行布局判断，关注真实的人口指标（尤其是高端人口的流入情况），以及经济指标（尤其是人口购买力和经济收入），判断未来到底有多大的开发需求，切不可“撒胡椒面”或固步于一二线核心城市，有高端人口持续流入带动产业发展的城市，都可以考虑。
“其实机遇来源的更本质的一方面在于，作为房地产企业，就应该切实承担这份职责，为人提供更好的产品和服务。”欧阳捷表示。
如新城控股做的“幸福系列”产品，为不同层次的人群提供了刚需、改善等各类住房需求，让各类人才住有所居。并在此基础上，通过吾悦广场等产品，融合时尚的轻奢，精美的品牌餐饮，以及契合当地人文的文化主题街区、海洋馆、电影院等等，让人在更好的物质消费和精神消费中，提升幸福感。这也是人、企、城的三赢。
此外，房企的开发思路需要革新。绿地集团相关负责人向记者表示，从大的格局来说，未来新房市场越来越窄，房企必然从城市的新需求，找到新市场。比如一些企业在产品层面针对养老需求、长租需求等，进行精准布局，区别对待不同人群，解决更多阶段的多样化居住需求。
田明告诉《每日经济新闻》记者，城市的人口导入，并且流入的都是年轻人和高知人群，那这座城市的房地产业就会得到推动。相反人口负增长，流出的是富有活力和创造力的人群，那城市的土地自然不会有人问津。
但逻辑一定要厘清。田明表示，人口的流入，最终不是靠一些和房地产相关的政策去刺激，深层次是要发挥自己的区位优势，做好城市定位和产业导入。希望年轻人来的同时，要将产业导入到城市。
绿地集团相关负责人表示认同，其向《每日经济新闻》记者表示，从国家层面来说，城市间有竞争也有利于整体水平的提升。人才的竞争最终会回到产业的竞争。
