资金收紧中小房企陷危局：有的卖项目 有的赴港上市

与冬天还隔着一个秋天，房地产市场却已经感受到了一丝丝冷意，以中弘股份为主的中小房企因为债务危机走上了卖身自救的道路，以弘阳地产为代表的另一批中小房企，为解决融资难题，敲响或正准备敲响港交所大门，对接资本市场，还有那些已经走在安全红线外的房企，债务违约频现，项目股权转让激增。这背后是房地产调控进入深水区，在“五限”基础上，作为房企命脉，融资渠道和监管被全面戴上“紧箍咒”。

　　7单涉房ABS被叫停

　　颇受市场欢迎的资产证券化（又称ABS，以基础资产的租金或者是未来所产生的现金流为基础，发行可交易证券的一种融资形式）产品遭遇中止/终止，让房企足够紧张的融资环境雪上加霜。

　　作为传统融资渠道收紧之下衍生出的新型融资方式，近两年，在资产证券化风口之下，各个类型的ABS成为房企热衷的融资选项之一。但是，为了防范金融风险，监管的手已经无形中从传统的融资渠道伸向新型的融资渠道。

　　据不完全统计，截至7月18日为止的7月份，已经有7单不同类型的涉房ABS遭遇中止或终止。多位券商代表表示，被中止或者是终止，有企业自身原因，诸如底层资产设计不符合规定，抑或是操作上的原因，但主要与当下趋严的融资政策有关，审核收紧是大趋势。

　　7月12日，上交所披露，“光大-国盛-保利置业购房尾款资产支持专项计划说明书”终止审查，原定发行额为15.14亿元，这距离之前的“中止”状态不足一个月。这也是近日来多起涉房被中止/终止案例中，第一家央企代表。

　　此外，“中山证券-东兴企融-朗诗寓长租公寓一期资产支持专项计划”遭遇中止审查，计划发行金额为7.87亿元；“鑫苑股份信托受益权资产支持专项计划”遭中止审查，计划发行金额为10.45亿元；“国开-云南城乡投保山棚改安置房资产支持专项计划”中止审查，计划发行金额为10.5亿元；万达供应链金融【1-5】号资产支持专项计划终止审查，拟发行金额为50亿元，等等。

　　被中止/终止案例中，不仅涉及棚改类业务，还有长租公寓等领域，总金额超过100亿元。在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，在底层资产这块，如果纯粹是为了企业融资，审核会比较严格，如果是长租公寓类的，还是比较支持的。

　　众所周知，产品规模达100亿元的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”、发行总额达50亿元的“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划”等均在7月份通过。

　　融资全面戴上“紧箍咒”

　　自2016年“9·30”新政以来，银行贷款、公司债、房地产信托、私募资管、股权融资等均受到严格监管。方正证券发布的研究报告显示，从各渠道融资申请难易程度上来看，目前海外债、短期融资、中期票据、定向工具、ABS发行难度较低；房地产开发贷、公司债、非标融资发行难度较大；IPO、定向增发已基本停滞。

　　据同策研究院监测，2018年6月份，40家典型上市房企完成融资金额共计506.85亿元，虽然环比上月增加12.34%，但依然处于低位水平，是近一年来单月融资规模倒数第二低。

　　同策研究院研究员陈朦朦认为，房企融资渠道越来越窄，境外发债难，永续票据重启，监管趋严，融资情况不容乐观。各个融资渠道的窗口指导也趋严。

　　近日，据媒体报道，此前公司债与票据之间可以互还，但为防止房企融资“浑水摸鱼”，交易所和银行间协会分别检测通过自身相关部门发行的债务：公司债只能还公司债，票据只能还票据。还有，监管层已限制在香港上市的内地房企在境内发行“熊猫债”。

　　协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，对房企来说，“熊猫债”只是很小的一个选项，收紧对于房企的影响不是很大。“相比熊猫债的收紧，以及发新债只能偿还旧债，不能发新债的影响更大。”

　　海外债券的用途限制就是如此。6月27日，国家发改委召开新闻发布会宣布，房企境外发债不得投资境内房地产项目、补充运营资金，仅限于归还存量外债。

　　这就说明，今年房地产的金融政策主导思路仍是去杠杆，减少债务违约，防范金融风险。但事实是，违约现象早已上演。