菏泽帝都花园业主控告开发商案完美“落幕”

　　小区内配套设施到底归谁所有，谁该享有配套设施所获得的收益权？日前，备受社会各界关注的菏泽帝都花园小区业主委员会状告小区开发商侵占配套设施一案有了“说法”。11月12日，菏泽市中级法院判决该小区内会所、幼儿园权属归小区所有业主所有，38.5万元租金交由业主委员会使用——

　　菏泽首例配套设施产权纠纷案完美“落幕”

　　因配套设施产权纠纷，业主委员会开发商对簿公堂

　　帝都花园占地200余亩，总建筑面积约20万平方米，地处菏泽开发区核心地段，地理位置十分优越。也正因为如此，这里一桩纠纷才吸引了不少业户们的目光。

　　记者了解到，位于菏泽市人民路与八一路交叉路口西南的帝都花园小区是市区规模较大的商住小区。2006年5月，该小区配套设施幼儿园、会所房屋经有关方面竣工验收，正式交付使用，除15间房屋交给业主委员会使用外，其余房屋则被开发商出租给旁人。

　　2009年，该小区业主委员会正式成立，杨善教被选举为业主委员会主任。小区业主委员会，就要为小区的广大业主利益着想，他们首要的目标就是美化好自己的家园，其次是维护广大业主的利益。

　　小区交付使用后，内部配套设施的所有权等敏感问题逐渐浮出水面。到底谁才是帝都花园小区内部幼儿园、会所的真正“主人”，是开发商还是广大业主？起初，业主委员会负责人多次向开发商提出这个问题，向他们要求说，根据有关法律法规要求，配套设施应该归业主委员会所有，对此，开发商老总们却是置之不理，而且态度傲慢。

　　对方不理睬，就到主管部门反映，但也是无功而返。几年中，双方也协商了多次，但都没有达成共识。在此情况下，他们统一思想，决定拿起法律武器进行维权，维护法律的尊严。

　　2013年6月，双方争执数年之后,这个问题最终被起诉到菏泽中级人民法院，交由法官审理解决此事。

　　法院审理纠纷，一波三折起转机

　　今年8月1日，菏泽帝都花园小区业委会诉小区开发商——菏泽开发区帝源房地产开发有限公司侵权一案在市中院开庭。

　　据小区业委会主任杨善教介绍，双方所争议的幼儿园、会所的房屋位于帝都花园小区内，毗邻小区32号楼。幼儿园和会所均为3层建筑，建筑面积约3400平方米。小区内幼儿园、会所的房屋于2006年6月竣工并通过验收。当年7月份，开发商将幼儿园以每年7万元价格出租，租金一直由开发商占有支配。

　　小区业主委员会代理人称,依据《物权法》73条规定:“建筑区划内的公共场所、公用设施属于业主共有。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条:“建筑区划内不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施,应认定属于业主共有部分。”《山东省物业管理条例》第14条也规定:“按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属,应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的,建设单位应当提供产权归其所有的证明文件,并优先为业主提供服务”。而帝都花园小区开发商与业主的实际买卖合同中,并未约定幼儿园归开发商所有。会所、幼儿园竣工后,被告却擅自将幼儿园出租,其收益也由其占有。

　　对此,帝源公司代理人称,小区会所、幼儿园等配套设施于2006年竣工，早于《物权法》、《山东省物业管理条例》及最高法的解释。关于配套设施的产权归属问题，开发商称案涉会所、幼儿园所占房屋由其“出资建设”，产权自然归属自己。

　　由于双方均有部分证据需要补充,法庭决定休庭15日。之后，双方都在法庭上提交了不少证据，对各自的行为进行了激烈辩论，可谓针锋相对。法院审理认为，在开发商与业主签订的商品房买卖合同中并未就配套设施权属作出约定，而且开发商不能提供证据证明其在开发该小区时对本案所涉房屋的“出资”进行了单独核算且自行负担，应认定争议房屋的绝大多数建设成本已由小区业主分摊。

　　11月12日，市中院正式判决：帝都花园小区内会所、幼儿园占用房屋的所有权属帝都花园小区所有业主所有，小区开发商出租幼儿园所得38.5万元租金交付业主委员会。对此，菏泽帝源公司没有上诉，表示认同。

　　12月13日，根据判决书要求，开发商将擅自出租幼儿园所得的38.5万元交到小区业主委员会负责人手里。

　　律师观点：小区公共场所划分将有案例可循

　　帝都花园小区业主委员会代理人、山东君诚仁和律师事务所韩光玲告诉记者，因小区配套设施产权纠纷的缘由，业主委员会将开发商告上法庭的做法，这在菏泽尚属首次。业主委员会的胜诉也彰显了2003年实施的《物业管理条例》和2005年实施的《商品房销售管理条例》中对于小区配套设施产权归属规定的威力。因此事牵扯到诸多市民业主的切身利益，希望这个案件之后，菏泽建筑区划内公共场所的划分能做到有案例可循。

　　市法制办有关人士表示，该案作为房地产领域的典型案例之一，将有力地推动我市众多居民小区广大业主的维权意识，提升市民的法制观念，为我市房产行业管理走向健康、有序树立了一面“标杆”。 记者 周天宇

　　（责任编辑：李 靖）