新房集中入市 学区换房趋冷 北京二手房市场成交量高位回落

   机构数据显示，5月份北京二手房成交量达2.1万套。换房购买西城学区房客户带动了整个二手房换房链条进程。随着落户时间点临近，家长换房意愿减弱，优质挂牌房源骤减，叠加新房项目加速入市，二手房市场遇到较大阻力。6月首周二手房成交量比5月首周下降明显，市场高位回落。

　　新房供应量创新高

　　贝壳研究院数据显示，北京新房市场上周新增供应面积50万平方米，环比上涨296%，供应量创今年以来新高。上周，北京新房商品住宅市场成交量降价稳，成交面积8.7万平方米，环比下降28%，成交均价为51196元/平方米，环比下降0.1%；库存面积环比上涨5.4%至1143万平方米，创今年以来新高。按照近8周成交情况计算，当前存量出清周期上升至28个月。

　　上周末，北京房地产交易管理网一次挂出11个预售证，个别为商业项目，整体供应量近90万平方米。其中，住宅大约7000套。市场供应可谓井喷。

　　贝壳研究院高级分析师潘浩认为，随着新取证项目的开盘，成交量将随之上涨，预计出清周期将小幅回落。住宅市场成交量降价稳，与项目集中取证、购房人等待开盘有一定关系。

　　中原地产数据显示，过去5个月北京市场住宅可售存量供应减少，从去年的接近7万套降至6万套。

　　二手优质房源骤减

　　北京地区新房供应加速，与近期二手房市场成交回暖有关。机构数据显示，5月份二手房实际签约接近2.1万套。

　　多位业内人士指出，北京二手房市场5月全面升温，很大原因是新盘供应量少，前期积压需求释放。从目前情况看，优质新盘供应放量，会稀释二手房需求。6月首周，二手房成交量比5月首周明显下降，市场出现高位回落的迹象。

　　中国证券报记者调研北京二手房市场发现，4、5月份成交量显著放大，前期业主售房意愿强，报价贴近市场价的房源在5月份基本出清。所剩房源中，报价比成交价高出不少，业主观望情绪较为浓厚。

　　“我们门店年初制定的年度销售目标是佣金达到1500万元，5月底就超过了1200万元，基本上都是4、5月份成交的。即便如此，我们门店依然在整个大区排名靠后，可想而知北京地区二手房市场的热度。”位于南五环某新房片区销售人员对中国证券报记者表示。

　　“进入6月，成交量出现了明显下滑，主要原因和房源较少有关。现在各个门店经纪人的主要任务是出去找房源。”上述销售人员指出。

　　挂牌的二手房优质房源骤减，客户将眼光转向价格更为透明的新房市场。“新房市场开发商统一定价，不像二手房市场需要和中介、业主反复沟通斡旋。此外，很多新房楼盘开盘时间较早，目前临近交房期，实际上买的是现房。用期房的价格买现房，对客户来说还是有很大的吸引力。”多位新房销售人员指出。

　　多位销售人员对中国证券报记者反映，二手房市场成交价要看业主的心态。很多业主前期是为了卖房换西城学区房，随着西城学区房落户时间点临近，赶不上进度的客户取消了销售计划。换房客户骤减，也是近期二手房成交下滑的一大原因。

　　开发商看好后市

　　截至6月8日，34家房企披露了5月份销售业绩，前5月合计实现销售额21997亿元，同比微跌2.5%。整体看，销售业绩逐渐拉平。

　　中原地产研究中心统计数据显示，5月份全国楼市持续复苏，基本已经回到2019年疫情前水平，市场已经走出低迷状态。

　　中国恒大、合景泰富、旭辉、荣盛、金地、建业、禹洲、德信、金茂、绿城、世茂、龙光、中骏等多家房地产企业前五月销售业绩不同程度上涨。其中，中国恒大前5月累计实现销售金额2727.9亿元，同比增长17.8%。

　　中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，企业之间分化加剧，部分房企的销售额水分较多，存在透支销售额的情况。2020年全年销售额上涨难度依然不小。

　　张大伟称，2月市场基本冰冻，3月市场恢复50%，4月逐渐回到80%，5月市场恢复至100%。从全国市场看，活跃城市较多，特别是宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏。值得关注的是，武汉市场明显企稳，环比上涨明显。从土地市场看，高价地高溢价率地块成交频繁，开发商看好后市。同时，房贷利率逐渐下调，优惠增加，疫情积压的需求基本释放。这些都推动5月全国市场恢复性上涨。6月份市场有望继续冲高，特别是供应量增加后，成交量有望继续上行。（作者：董添）