东莞近八成镇街成交上涨，“报复性”买房来了？

  随着大量项目的入市，4月东莞楼市按下“重启键”。记者从东莞中原战略研究中心获悉，4月东莞全市住宅供需环比均出现大幅上涨，住宅成交同比基本持平，成交量已恢复正常水平。其中洋房成交3858套，持续成为成交主力。值得一提的是，4月近八成镇街成交环比上涨，塘厦、常平为成交热点。可见，随着疫情好转，楼市被封印的购买力逐渐复苏，成交量明显回升。

  土地市场分化明显

  房企拿地更加理性

  受疫情影响，今年一季度东莞商住用地供应节奏放缓，到4月份市场逐步恢复，迎来一波“供地潮”。记者了解到，4月东莞土拍市场供应有所回升，共挂牌6宗商住用地，创历年4月供应面积最高记录。其中成功出让的4宗商住地，成交金额约63.9亿元，创下历年4月成交金额最高记录。而剔除配建后，楼面地价约9767元/㎡，同比下降39%。主要是因为茶山TOD地块低价成交，从而拉低整体均价。

  由此可见，房企拿地变得更加理性，土地市场分化明显。市场热度区域，房企参与度高，而市场平淡区域则反之。记者了解到，4月商住地供应多为房价中等区域，整体楼面价仅9265元/平方米，溢价率13%。其中大朗镇承接松山湖外溢利好，土地供应少，连续断供四年，住宅供不应求，开发商普遍看好。因此，大朗商住地引来12家房企竞价88轮，最终由阳光城斩获，刷新大朗最高地价。而石龙商住地仅竞价16轮，就以楼面价11020元/㎡成交，并没有掀起太大波澜。

  住宅成交同比去年基本持平

  楼市正逐步恢复正常水平

  从楼市供需来看，4月东莞住宅供需环比上涨均超四成。在供应方面，4月全市住宅供应37.34万㎡，环比上涨48%，但同比下跌20%。供应热点集中在滨海片区和水乡片区，同时供应量环比大幅上涨，合计供应17.37万㎡，占比近五成，多数项目为预热五一提前推货，抢占市场。另外，东莞近一半镇街正逐步恢复供应。其中中泰峰境本月集中供应近5万㎡，拉动黄江供应放量明显。长安因首铸御峰华庭和龙光江南大境新货入市，供应走高。在成交方面，住宅成交同比去年基本持平。其中洋房成交环比上涨44%，别墅、公寓成交环比上涨均接近四成。成交热点集中在临深片区和东部片区，合计成交17.91万㎡，占比达40%。其中临深片区受近期深圳楼市价格上涨明显，深圳客外溢，叠加中低价项目入市影响，成交上涨。而东部片区则受常平项目低开跑量和一些项目加大促销力度影响，拉动片区去化走高。如常平碧桂园玫瑰臻园4月集中签约，华润幸福里、碧桂园铂悦府等项目进行大幅度让利活动等，带动区域成交。

  受房企让利促销影响

  4月洋房成交均价小幅下降

  记者还注意到，4月塘厦和常平的住宅成交总量均超过300套。其中塘厦住宅成交量达361套，位居全市镇街榜首，平均一天卖出12套房，数量惊人。相比之下，洪梅、松山湖以及谢岗住宅成交量略显逊色，成交套数仅个位数。而值得一提的是，4月洋房成交3858套，持续成为成交主力。其中成交面积39万㎡，环比大幅上涨44%，同比持平。但洋房均价小幅下降3%，为22415元/㎡。

  据悉，由于部分开发商为了快速回笼资金，部分项目采取“低开跑量”策略，同时也有一些项目提前抢跑“五一”，加大促销力度。其中碧桂园玫瑰臻园成交1.51万㎡(155套)，夺得全市销售冠军。南峰华桂园成交1.1万㎡(108套)，位列第二。丰华珑远翠珑湾成交1.11万㎡(98套)，紧跟其后。

  另外，4月东莞别墅成交276套，环比和同比分别上涨33%和8%，成交均价为30016元/㎡，价格小幅上升2%。这是由于热销项目所推的产品户型相对较好，尽管价格有所上升，依旧受到购房者的青睐。其中海逸豪庭成交68套，夺得全市别墅销售冠军。其次为首创禧瑞阅府，以成交23套位居第二。碧桂园铜雀台成交19套，排名第三。

  而公寓虽然供应持续收紧，但房企采取降价促销、首期分期或减价竞拍等形式刺激成交，成交持续上升。其中万科首铸东江之星成交超200套，恒大滨江左岸成交超100套，带动成交走高。其余项目成交一般，成交普遍低于40套。整体价格为15867元/㎡，环比上涨2%，价格持续走稳。不难看出，4月中心城区公寓成交表现亮眼，成交排名前二的项目均来自城区，两项目总成交量占全市37%。

  记者了解到，当前东莞楼市正逐步重回正轨，加上部分房企让利促销，市场成交走高。而4月东莞普通住宅均价同比出现小幅下跌，也主要是受部分低价盘表现优异影响，拉低整体价格。另外，据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，4月东莞写字楼断供，仅成交60套，环比同比下跌59%和35%。除了碧桂园湾区国际成交22套和万科首铸东江之星成交15套，大部分项目均以个位数成交。东莞中原战略研究中心分析，这是由于目前国外疫情仍不明朗，经济形势严峻，购房者观望情绪浓厚，投资氛围依然较弱等原因导致。

  数读

  31253套！

  东莞住宅库存持续走低，中心城区供不应求

  截至今年4月，东莞一手住宅潜在供应量约882.2万平方米，与上月基本持平。其中洋房供应量约770.6万平方米，别墅潜在供应量105.2万平方米，环比微减4%。从区域潜在供应来看，排在前三位的分别是常平、麻涌和沙田。其中常平镇因4月有两个住宅项目开工，住宅潜在供应量跃至第一。而麻涌镇以58.4万平方米的住宅潜在供应量，位居第二。

  另外，东莞合富研究院数据显示，截至今年4月，碧桂园、万科和保利的项目数量和总体量强势领跑全市。记者发现，当前东莞碧桂园的潜在供应约80.2万平方米，重点项目包括碧桂园铂悦府、碧桂园古梅荟、玫瑰臻园、茶山碧桂园等。而东莞万科潜在供应约63万平方米，排名第二，重点项目有凤岗四季花城、滨海大都会、万科皇马郦宫等。

  东莞中原战略研究中心监测数据则显示，截至2020年4月，东莞住宅库存套数31253套，库存面积持续回落至396万㎡，环比基本持平，同比下跌25%，库存持续走低。同时，市场方面分化明显。水乡片区库存不足40万㎡，中心城区依然供不应求，货量紧缺，东南临深片区住宅库存最大为131万㎡，占全市比重的33%，东南临深片区住宅库存消化周期维持在16个月。