预测2020年楼市:行业、企业规模双见顶 大鱼开始吃大

   2019年已然过去，这十年来，房地产市场也从绝无仅有的黄金时代，走到白银时代。对于在这个市场上发展的房企来说，每一年，每三年，每五年的体会各有不同，或是杀入新的市场，或是进入新的领域，或是达成新的合作。

　　复杂多变的时代中，未来也许会更好，也许会更差，唯一可以确定的是，这未来势必不会一路坦途。在2019年的最后一天，“丁祖昱评楼市”年度发布会在上海举行，易居中国执行总裁丁祖昱给出了关于2020年楼市的十大预测：

　　1、2020年的楼市政策既要“防上涨”，又要“防下跌”。

　　2、政策会继续放水，但楼市不是受益者，去杠杆是长期战役。

　　3、行业规模、企业规模双见顶。

　　4、深圳房价不会涨，长三角空间大。

　　5、房企加速去库存、销售依赖渠道。

　　6、投资机会方面，拿地不急，全年都是窗口期。

　　7、兼并收购会继续，大鱼开始吃大鱼。

　　8、仍看好物业，但企业开始分化

　　9、租赁变天，还需寻找新模式

　　10、看好万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务8家房地产股票。

　　展望未来十年，丁祖昱还做出几大判断：未来十年房地产的投资属性逐渐减弱，消费属性增强，房地产将是中国最大的制造业，2020年-2029年商品房销售面积预计达到约150亿平方米，销售金额约150万亿元。

　　同时，人口、需求的变化将是房地产面临的最大挑战，这取决于如下几个因素：未来十年出生人口预计减少4000万；结婚人数减少3400万对；购房主力人口减少6100万；20、30、40养老地产需求弱；50、60退出买房行列；70、80购房看二孩；90后购房仍是刚需，但95后需求出现分化；00后即将迈入购房行列等。

　　丁祖昱认为，未来十年，房企产品适应需求变化加速创新，而目前产品同质化严重，尚未看到好的二孩产品等。

　　并且，房企面对行业洗牌将全面升级，融资是房企发展的核心能力。当前，70家重点企业融资成本最高的近15.6%，最低仅4.3%，行业平均水平在7.04%。未来，融资能力对企业整体经营的影响呈几何倍数放大。

　　他指出，不动产时代已然来临：未来十年全国不动产市场规模将达到500亿平方米；大物管将直冲3万亿，上市物管企业将达到100家以上，行业百强的集中度将约达到60%；商办供应过剩，资管时代开启；租赁市场很大，未来十年大学毕业生将达到约8000万，95后和00后将成为租赁需求主力等，所以需要聚焦细分领域，例如一老一少、一高一低、多元化需求等项目；老龄社会已到，养老地产主要靠运营。

　　此外，数字化全面赋能房地产的时代也已到来，未来地产科技潜力巨大。