二线城市2020市场预判——中国菏泽网
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二线城市2020市场预判

2020-01-14 09:56:43 来源:
 

2019年1月,当时也是春节前,我在分析二线城市购房时机的时候说过,二线城市的市场反应,会晚于一线城市,一线跌了,二线当然也会跌。但如果跌到位了的城市,比如厦门,成都,此轮下跌过20%的完全就可以入市了。后来确实有很多城市出现了小阳春。虽然4月份之后行情又有所转冷,但是对于刚需来说,再转冷,你在下跌20%的价格下买入也不会吃亏,基本上属于抄到底了。 像环京那种腰斩的,我依然认为刚需可以闭着眼睛买。

易居今天出了一个22城的2019年评估报告,包括四个一线城市,还有天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、 苏州、沈阳、长春、宁波、青岛和长沙,基本上包含了二线热点城市。从成交、库存、供应、存销比、房价、宅地、地价、地价房价比等八大指标来评估,2019年,这些城市并没有出现明显的下跌和萧条,情况都要好于2017、2018年,反而出现了回暖。

数据来源:易居研究院中国百城系列报告我们从上图最近十年的存销比可以看出,2019年22城总的存销比为8.8,仅仅高于2016年和2010年,明显低于其他年份,也就是说,现在市场并不存在多大的去化压力,只要稍微放松一点调控,房价就易涨难跌。 2019年22城相关房地产指标特征和评价

指标 2019年特征和评价

成交 走出降温通道,市场交易开始反弹,跑赢全国大市

库存 延续2018年走势,库存继续反弹,有继续增加的风险

供应 预售管控趋于宽松、供应积极放量,缓和了房源不足的矛盾

存销比 总体上处于历史低位,导致房价涨易跌难

房价 涨幅相比2018年有所扩大,也高于全国水平,但和百城水平相差不大

宅地 宅地交易活跃,依然说明房企对此类城市拿地的重视程度

地价 地价走出降温通道继续上涨,要低于全国百城数据,但高于全国水平

地价房价比 走出最高位区间,位于中间位水平,但高于中国百城水平

资料来源:易居研究院中国百城系列报告

那2020呢?二线城市会怎样?刚需怎么办?对于调整到位的城市,刚需可以大胆入市。原因有几个一我国过去的房地产小周期规律下,一般存在着两年下跌一年上涨的规律,需求在连续两年压制后逐渐进入到复苏阶段。一般一线城市先行一年,二线城市晚一年。

大部分二线城市最近十年的大概走势是,08年惨跌,09年V型反转,10年继续上涨,11年-12年进入调整期,13年小幅反弹,14年又陷入低谷,15年略微回暖,16-17进入大牛市,疯狂上行,18年大多进入调整期,19年小阳春后,再次回归平稳。但最近几年来,调控越来越密集,各个城市实行一城一策后,周期已经完全被打乱,所以你只要根据你当地的情况来判断即可。有的城市因为调控早,从17年就开始在调整了,比如厦门,2018年年底岛外房价最高跌到20以上的时候,2019年春天有一波反弹,但因为调控没有放松,下半年又跌回去了,地价最高腰斩,但2018年年底和2019年年底入市我认为都可以。而有的城市因为人才引进的原因,涨幅持续过久,后面2019调控升级,才被制服,比如西安。有的城市之前限购过松后面也是2019年多次升级才熄火,比如苏州,这种就看调整的程度如何了。有的城市比如青岛,泡沫一直到2018年6月份上合峰会结束才开始破灭,接着就是摧枯拉朽式的下跌,到现在已经跌了20-30%,肯定已经到位了。二调控两三年后,调控政策边际性效应也会逐渐减弱,一般头两年效果会显著,到后面市场逐渐适应,而且慢慢满足条件的人也会多一些,所以需求又会逐渐释放出来。我们以成都为例,成都2018年515调控升级后,这一年半内的效果最好,购房者如果是这一年半下手的话,市场的选择余地也会大很多,而从楼盘中签率情况看,2019年四季度开始,市场有明显升温。

成都的二手房市场,跌的最狠的是2018年下半年,底部就是2018年年底,而2019年房价处于一个平稳的态势,虽然成都的二手房房源量在不断增长,目前达到12.4万套,但是2019年的成交量也明显要高于2018年,达到了11.48万套。

所以我认为成都最困难的时候肯定已经过去了,随着调控的放松,我估计到2020年,市场还会继续回暖,小阳春可期,因为一是成都的区域限购调控放松了,二是2018年的调控已经过去一年多,对于限购2年的那些人,很多人马上又有购房名额了。

政策面上,二线城市2020仍然难以大幅放松,但小幅放松的可行性较大。四限中,限贷、限售,依然会维持,不可能轻易放松,但限购可能会变相放松,而限价会有所放松,就是跟二手房的倒挂会逐渐丧失。因为地价在涨,一直卡着不让房价涨恐怕很难,二也是让投机倒把的投资客没有套利空间。但限价依然会存在,保持房价稳定是不可逾越的红线,比如容忍房价涨幅跟人均可支配收入增长相匹配,像深圳就说二手房涨幅要控制在5%以内。政府仍然会从需求端着力,一些省会城市,可能会有一些郊区直接放松限购,比如学习广州三个区;而非省会的发达二线城市,类似佛山这样级别的,会用人才引进的方式,比如本科以上直接不受户口和社保的限购就能买房。所以对于调控放松的地方,大家要多留意一下。珠海2019年调控放松后,横琴的新房涨价和去化非常明显,现在基本上没有几个新盘在卖了,没有房源,横琴60%的买家是来自港澳,他们的嗅觉特别灵敏,但珠海其他片区的去化就没这么好,因为横琴的供给量非常少,卖一个少一个,所以区域分化也很明显。

最后总结一下:2020年二线城市你所在城市房价行情如何,是涨是跌,多留意以下几方面:1、政策,是紧是松?(也有一些城市如果逆周期大涨还是会要调控,比如最近的南通),如果是松了,放松的程度如何?2、新房供给量的多少,也就是库存。搜索一下你们当地的房产公众号写的文章,看看2020年的新房供给量,相比2019年是增是减。只有库存足够多,房价才没有上涨压力,如果库存告急,像深圳一样,房价想要跌,那是真的太难了。3、地价,涨了还是跌了?2018、2019的土地供给量多不多,地价跌了没有,如果面粉跌了,面包也就没有涨价的压力,如果地价涨的猛,那房价恐怕也会想办法变相涨上去。2016年地王频出,很多地王至今都没有解套,后面两年地价跌了才算正常。不过一顿微观分析猛如虎,其实宏观已经决定涨跌了。对于大多数二线城市来说,2020小阳春的概率较大。一是元旦降准后,一季度市场资金面较为充裕,流向楼市的资金不可阻挡;二是调控已有两三年,各个一二线城市的市场上已经积累了大量的需求等待释放。所以对于跌到位的城市来说,我建议刚需见好就入市,特别是每年春节前后,都是买房的好时机,其实最好的是每年年底,开发商急于回款的时候,打折促销活动特别多,已经调整两三年的城市,我觉得基本上已经问题不大了。

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