房企融资再承压 多家银行收到窗口指导收紧开发额度

多家银行向媒体透露称，近期收到窗口指导，要求自即日起收紧房地产开发贷额度，原则上开发贷规模控制在2019年3月底时的水平。

时代周报记者随后向多家大型商业银行、股份制商业银行核实得知，上述消息属实。

一位股份制商业银行金融部一线业务员向时代周报记者表示，的确收到了要求控制开发贷规模、不超过一季度水平的窗口指导，预计下半年会出现房企开发贷款“需要等待发放甚至不能做的情况”。

另一位珠三角某大型商业银行负责人则告诉时代周报记者，目前并未收到文件直接表示要控制开发贷规模，但“这几天的确收到多份文件，强调资金不能流向房地产、股市”。

29日稍晚时候，建行副行长纪志宏在该行2019年中期业绩发布会上也称，要进一步加强房地产开发贷准入标准，确保房地产开发贷合规发展，加强资金用途方面的监管。

据悉，此次银行开发贷窗口指导主要针对“乱拿地”、“地王价”、开发商高负债融资、投资性购房和透支性购房等现象。“对于正常的、合理的房地产信贷需求，还是会继续支持。” 一位不愿透露姓名的监管人士在接受媒体采访时表示。

政策持续加码

时代周报记者注意到，今年以来，针对房地产信贷融资的政策已经释放出从严信号。5月17日，银保监会官网发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（23号文），要求整顿违规“输血”房地产的乱象。

此次整顿范围颇为广泛，多家商业银行因消费贷款、涉农贷款等资金流向房地产而遭受处罚。截至7月底，银保监会、各地银保监局及分局已开出近1500张罚单，涉及全国312家银行，868名相关责任人员被罚，其中50人被禁止终身从事银行业工作。其中46张罚单罚没超过百万元，总罚没金额超过4.3亿元。

8月，银保监会又下发《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，在北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）、杭州（楼盘）等32个城市对超过96家房地产信贷规模较大的机构进行检查，重点检查开发贷、个贷、住房租赁情况。

8月29日，“要求各银行房地产开发贷款规模不超过今年一季度水平”的传闻风起。业内人士称，此次监管政策再次加码，或将导致接下来五个月银行开发贷需要缩量。

根据中国人民银行《金融机构贷款投向统计报告》，截至2019年二季度末，房地产开发贷款余额11.04万亿元，同比增长14.6%。而截至2019年一季度末，房地产开发贷款余额10.85万亿元，同比增长18.9%。数据显示，虽然房地产开发贷款增速正在下降，但绝对规模仍在增长。

“对贷款业务的控制多数是以规模控制的方式，并不会改变审贷规则。”上述股份制商业银行业务员表示，“一般是由总行将贷款业务规模要求下达给分行，比如每个分行原来开发贷业务规模是1000亿，现在规定只能是100亿。那我们业务员前期审贷是按照一样的要求，只是假如我们审核过了1000亿，那么这些企业可能就需要等，等有额度出来，或者就不做这笔贷款，看企业的选择。”

中小房企受影响较大

中指研究院企业研究总监李建桥告诉时代周报记者，一般来说，银行融资会占到房企外部融资总额的30%-70%，其中大型房企信用较好、规模较大，融资渠道会比较多，银行信贷这一部分占比会比较小，与之相反，中小企业银行信贷的占比则较大。“所以在银行开发贷款规模收缩的预期下，可能对中小房企影响较大。” 李建桥说。

时代周报记者注意到，除了银行贷款，房企的其他资金渠道也受到了不同程度的打击。海外融资方面，7月12日，国家发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

“上半年房地产信托、海外等融资渠道同比都有较高的增长，但近期中央政策对这些渠道也进行了更加严格的规范和监管，基于控风险考量，下半年预计也不会有较大增长。”李建桥指出。

在销售回款方面，今年的“小阳春”过后，市场也迎来了快速回落，其中7月中指研究院监测主要城市总计销售面积1702.24万平米，环比减少2.74%。“8月，这一数据也未见好转——以截至8月28日的数据预估，8月中指研究院29个重点监测城市成交量持续走低，同、环比跌幅分别为4%和6%，其中一二三线城市均呈现了不同幅度的下跌。”易居企业集团CEO丁祖昱指出。

“融资渠道多维度收紧、市场销售不佳，将导致房企融资难的困局无法得到其他渠道的对冲，预计下半年房企资金链压力将加大，尤其是中小房企。” 同策研究院研究总监张宏伟向时代周报记者表示。

“但整体而言，我们还是持谨慎偏乐观的态度。因为企业出于对资金收紧的预期，一般在上半年已经完成全年70%-80%的融资额。从这一点来说，下半年融资的收紧对企业的影响不会特别大。”李建桥表示，“另外，中小企业在整体环境下，会降低拿地的积极性，基于这种战略决策，短期资金对负债的覆盖总体还算健康。”