2019年9大关键词,帮你提前看透明年楼市!

　今年总有人说，2019年是近十年来最难的一年，也可能是未来10年最容易的一年。

　　作为楼市分化的加剧年，今年的楼市也有不少风波。今天就来总结下这一年有哪些楼市吧。

　　01 　　棚改生变

　　棚改，这个从2009年就开始的宏大计划，在很大程度上改善了很多棚户区居民的居住条件，但从棚改货币化不断深入后，在一定程度上也催化了三四线城市房价的上升。

　　直到今年的棚改计划发布，才预示着历时多年的棚改计划，将在明年完成它的历史使命，彻底退出舞台。

　　自从棚改缩减、接近尾声的消息传来，唱衰三四线就成了主流。

　　但小笙想说的是三四线可能真的不会凉凉。

　　如今的三四线就在经过棚改大幅缩减、金融端收缩等暴雷后，依旧未出现多少波动，更何况以后？

　　大部分三四线城市这些年的发展步伐并不慢，大部分三线城市人口都超过400万，在去年GDP贡献上的实力也不弱，再加上这类城市自身所处的行政级别，足以对周边的下级城市进行辐射和吸纳。

　　撑起三四线的，不仅仅有人口和经济实力，还有不允许暴跌的信念。三四线的楼市不仅仅只有棚改在撑着。

　　02

小阳春今年的小阳春是开年过后市场最具信心的表现，但这种整体都有的信心在明年可能不会再次出现。

　　主要来源于市场信心已经在今年被彻底改变，在今年以前，我们都相信，市场低谷只是短暂的低谷，下一轮周期旋即到来。

　　但经历过数次“房住不炒”的强调，以及强调控，在楼市里被套牢、亏钱的小散户比比皆是。

　　这些血淋淋的例子不仅让楼市的金融水分去得更快，也让更多人放弃了“房子就是会升值”的信仰。

　　当然，如今已居高位的房价和并不友好的杠杆也能轻易抑制住蠢蠢欲动的市场信心。

　　03

鹤岗鹤岗白菜房可谓一石激起千层浪，无数资源衰退型城市被扒了出来。

　　早在数年前国务院曾发布过一个文件：《全国资源型城市可持续发展规划（2013-2020年）》，该文件在全国确定了262个资源型城市。

　　并分为成长型、成熟型、衰退型和再生型四类，这是国家首次在资源型城市可持续发展领域发布的国家级专项规划。

　　但值得注意的是，在这262个城市中，衰退型资源城市占比已超1/4！而明年就到2020年，这些城市转型依旧遥遥无期。

　　一个城市的经济结构转型所耗的时间不可估量，少则七八年，长则十来年。

　　目前唯一一个转型成功的城市鄂尔多斯（楼盘）走出困境足足用了十来年，这还是在他产业转型迅速再加上棚改货币化的助力之下才完成的。

　　其他城市所需的时间只会更长。

　　而最近大火的“流浪到鹤岗,五万块买了套房”对大部分人还是并不适用。

　　04

　　长租公寓暴雷今年的长租公寓暴雷尤为频繁，一度形成了继P2P、共享单车后新一轮的“暴雷潮”。

　　这些暴雷的长租公寓中过半企业资金链出了问题，一个接一个倒下的长租公寓，均离不开盲目扩张和资金池违规操作的原因。

　　想要在长租公寓的蓝海里获得胜利，并不是简单的资本铺路和抢市占就能做到的，不注重敬畏用户、不注重保守的扩张方式极其危险。

　　市面上迄今为止依然有不少用金融杠杆圈起来的公寓，经过今年的集中暴雷，明年长租公寓市场应该会更趋于规范化。

　　05

    旧改

　　2008年的4万亿带来的影响让无数人记忆犹新。

　　而今年旧改的4万亿却不会引起楼市太大的波澜，虽然旧改在一定程度上对楼市有刺激作用，但从本质上讲，这也是一种延缓楼市需求的动作。

　　旧改与棚改相比，棚改是消灭供给，制造需求；

　　而旧改是制造供给，延缓甚至是消灭需求。

　　旧小区改造，那就还能让这些房子住个三五十年，相当于消灭了一部分购买新房二手房动力。

　　而各地陆续实施的旧改也是稳楼市的重要一环，当然随着旧改的不断深入，一些高品质的老小区会越来越一房难求。

　　06

    乳山

　　旅游地产作为地产的细分领域发展的时间也不算短，在旅游地产上开发商可谓充分挖掘了买房人的想象力，不仅仅是对房子、对环境，还有对未来房价。

　　“面向大海，春暖花开” 梦，让无数人掏了腰包，2016年全国旅游地产销售额同比增长达到了40%，2017仅上半年，全国旅游地产销售额同比增长更是高达60%。

　　这一现状即使是2017、2018年的强调控都影响甚微，直到乳山曝光，才让人真正思考旅游地产的价值。

　　“真”旅游地产确实可以居住兼收益并存，但“伪”旅游地产只是相当于买了一堆钢筋水泥，日渐贬值。

　　对于“伪”旅游地产投资者和本地人看得比较清楚，往往避而远之。

　　随着越来越多质疑旅游地产的声音出现，这个细分领域的钱将越来越不好挣。

　　07

    大湾区

　　今年大湾区，保税区，自由贸易区的各类概念都很火。

　　这也带动了区域内的房产，好像大湾区前景无比远大，买哪里都错不了，尤其是惠州（楼盘）、临深、临广不限购的区域，价格低，买卖起来也容易操作。

　　但概念和这一概念到底有多少能利好到地产上是两码事。

　　很多湾区概念地产会把城市未来发展、人口流入、GDP等等利好着重描绘，但是对于买房者来说，实际意义还要细分区域。

　　粤港澳大湾区11个城市，其实是有很大差别的，11个城市既不能看作孤立的个体，也不能看作一个大城市群。

　　每个区域的潜力差别巨大，而湾区整体发展并非一朝一夕能完成的事，如今的房价基数和可上升空间对购房投资者而言长期持有并不友好。

　　在人口红利逐渐消逝，人才争夺激烈的现在，想要凭借概念迅速集聚大量人口，让一座城市短期内蓬勃发展的可能也越来越小。

　　所以说，对于一些偏远的湾区概念房，明年或许会有不少大量空置的消息陆续曝出。

　　08

    LPR利率

　　LPR利率从发布消息以来，至今都是最火的金融名词。

　　从上个月的实施效果来看，仍然是以稳定为主，以北京（楼盘）为例：首套个人住房贷款利率不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）+55基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）+105基点。

　　由于新一期报价和上期相同，意味着北京地区仍将继续执行首套房贷款利率5.4%、二套房贷款利率5.9%的政策，对楼市稳定没有影响。

　　而与北京类似的城市并不少。

　　这种状态可能在来年资金稍有放宽后或许会有所下调。

　　09

    人才

　　从今年4月印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，提出将继续加大户籍制度改革力度，并指出大部分城市要放开落户限制后，各城市对人才的争夺一度进入白热化。

　　各种人才引进政策层出不穷，对人才的各种举措也一度被民众解读为放松楼市调控。

　　但这种解读显然有些片面，毕竟对一座城市而言，长期的人才流入比短期的楼市提振要重要很多。

　　不过想要吸引人才，留住人才，房价太高可不行，毕竟谁也不想从一座城市换到另一座城市仍然是背着高房贷的社畜。

　　因此，明年房价的反噬作用在人才引进上会越来越明显。