不给任何“炒房欲望”,楼市小阳春,以后更难出现了

    前几天，我跟大家分享了一个信贷领域的变化，针对实体经济的融资成本正在下降，而针对房地产的住房按揭贷款以及房地产商的融资成本正在迅速上升。

　　现在来看，这一轮房地产降温不再只是一种短期策略，而是要下决心把房地产稳定在一个我称之为没有任何“炒房欲望”的水平。

　　最近有几个现象，大家也应该都有所耳闻，我跟大家分享一下我的观点。

　　一、二手房

　　第一个是重庆（楼盘）的二手房挂牌量激增的问题。诸葛找房的数据是18.6万套。

其中链家平台在售房源就达到了10万套。

　　重庆的二手房问题其实比较严重，现在二手房挂牌量越来越多，但中介越来越不爱卖二手房，整个市场仍然是新房主导，二手房成交占比要想超过5成，至少还需要两三年的时间，但是，现在的情况我们知道了，炒房客们等不及了。这批人差不多是2016-2017年大规模进场的，当时老黄刚撤，换来了一位合肥（楼盘）的，来自合肥的这位大家都懂，看看合肥房价就知道了。但是重庆毕竟不同于合肥，最明显的一点是有庞大的供应，庞大的公租房体系。这种房地产环境导致了市场不会有那么明显的刚性传导效应——大家不那么容易被炒房客带节奏，一窝蜂去买新房，越涨越买，买不到新房去买二手房。买不到新房还可以租，外地人也可以申请。

　　上面说的是内生因素，外部大环境当然更明显了，前几天的会议已经明确“不会把房地产作为短期刺激手段”，这算是最强烈的信号了。重庆楼市可以说已经没有起势的机会了，这一点炒房客们已经看得非常清楚，所以必须撤了，但市场就是市场，都想撑着，都想赚最后一个铜板，那么大家都只能挤独木桥，结果可想而知了。

　　重庆这18万套二手房，不仅影响到炒房客自身，对新房市场也会形成压力，未来不是很看好。

　　二、土拍

　　我们聚焦杭州（楼盘），是因为杭州刚刚对土拍规则做了调整。新的土拍规则是“限制均价、限制最高单价、限制装修价”。

　　7月29日刚刚完成的一次土拍。

　　钱江世纪城地块被滨江拿下，代价是43.29亿，溢价率24.1%，楼面价31266元/平米。

　　下沙金沙湖地块被绿城拿下，代价是44.29亿，溢价率28%，楼面价25810元/平米。

　　新湾街道商住地块被万固拿下，代价是8.78亿，溢价率23%，楼面价5995元/平米。

　　市北西单元兴议地块被滨江拿下，代价是15.74亿，溢价率28%，楼面价25615元/平米。

　　蜀山西单元地块被东原拿下，代价是5.63亿，溢价率9.3%，楼面价10386元/平米。

　　空港核心区地块被兴耀拿下，代价是7.42亿，溢价率18%，楼面价7917元/平米。

　　可以看到整体上竞争依然激烈。按照这些个拿地成本，再配合建安配套成本，再戴上限价的帽子，至少滨江的几个项目也基本就是能做到不亏吧，绿城拿下的下沙金沙湖地块也差不多就是保本，滨江是地头蛇，大本营必然要打出声势，绿城在高层整合完毕后，也要巩固大本营。

　　这就是限价的威力，一切都是透明的，对购房者来说，土地挂出来，未来买的房子要掏多少钱就已经一目了然了，未来无非是大房子还是小房子的区别，而对开发商来说，开发商竞争的是自己的利润率，还有一个风险就是现在产品质量，利润薄了，开发商不能答应，产品质量就可能受到波及。

　　大家可能看到，合肥今天上午爆出一条消息，引发3次群访的房企将不再受欢迎，不给你地，不让你网签，不给你批预售证。印象中这是第一次采取这种方式给房企加压，对开发商来说，“成本高，利润少，质量好，维权少”，未来或是摆在面前的四大难题，破解的难度越来越高。合肥是因为特殊情况，跟当年武汉（楼盘）对装修限价是一回事，群访业主，群访的次数实在太多了，影响太不好了。

　　而对于杭州来说，最近半年来土地供应量一直靠前的。上半年土地成交总价为1423亿，排名全国第一，同比微跌1%，而成交地块规划面积达到了1857，同比增加35%，排名全国第四。杭州楼市在经历了2011年的历史大跌后，在2016年迎来复苏，2017年调控过后，外来购房者数量明显减少，但是杭州的人口基本面持续向好，2015-2018年，常住人口分别增加12.6万，17万，28万，33.8万，呈逐步加速的态势，今年上半年，杭州为了继续保持吸引力，进一步降低落户门槛至大专。另外，杭州还有一个比较大的优势，它不依靠传统重工业，而依靠现代服务业，电商等实现了超万亿的GDP，这种经济结构的好处在于吸纳人口多，购买力旺盛。

　　所以对于杭州来说，整个基本面一定是向好的，而房地产是基本面向好的一种体现，但在当前行情下，房地产不能成为短期刺激手段决定地产商必将异常难受。特别对于那些全国性房企来说，差的城市不敢拿地，得尽快置换撤出，好的城市有条条框框，操盘压力也不小。现在富力地产已经在内部宣告暂停拿地，全员上岗卖房子，可见当前压力之大。

　　而具体到杭州来说，随着限房价地块的到来，我认为大家买房子首先要认准品质，一定要关注品质，因为价格已经是被锚定了，新房供应上来后，之前已经出让的地块虽然没有限价，但必然会限价地块的影响，对杭州来说，整体依然拒绝炒房。

　　三、降温不是暂时的

　　最后，说一点整体的判断，围绕房地产不是短期刺激工具，决策层已经多方布局，合肥、杭州、洛阳（楼盘）、开封（楼盘）、大连（楼盘）近期在调控层面都有所动作，而市场层面现在主要是房贷利率在涨，趋势比较明显。决策层定调后，接下来房地产就是要继续降温，成交量要下来，开发投资增速要下来，房价也必须要平稳。

　　高质量发展阶段，实体中小微企业必须要获得支持，融资成本必须要降下来，那另一边，房地产必然要承压了，而且这一轮降温大概率不会是做做样子，像今年上半年这种“小阳春”过了头的情况，以后估计更难出现了，房地产不是短期刺激工具，但它依然是经济的支柱，是定海神针。