广州：“小幅让利”刺激成交 “金九”房企推货速度加快

　　楼市传统的“金九银十”即将迎来国庆小长假的重头戏，今年的成色如何？从“金九”的数据来看，房企普遍加快了推货速度，再加上广州中心区积压网签处理提速，一手住宅成交量大涨。

　　值得注意的是，剔除市区积压网签和回迁房等因素，9月份广州一手楼实际成交只是比8月份略强，仍然低于今年平均72万平方米/月的网签水平。可以说，“金九”的成色掺了不少水分。不过，房企推货速度加快的同时，“小幅让利”的优惠措施也起到了不错的效果，有效地刺激了市场成交。对此，广州中原研究发展部认为，因为网签数据存在一定的滞后性，“小幅让利”带来的成果或将在未来陆续反映在网签数据上。

　　房企以价换量成重要促销方式

　　根据监控显示，本月广州一手住宅整体网签共120.56万平方米，环比上涨82%，网签一手住宅达11335宗。从数据来看，网签创2018年以来新高。但需要指出的是，本月数据夹杂大量市区积压网签以及回迁房干扰；根据广州中原研究发展部对“干扰项”进行剔除，预估实际网签面积应为69万平方米左右，约6200宗，成交情况略优于8月份，略低于今年平均72万平方米/月的网签水平。

　　另一方面，由于网签数据存在一定滞后性，因此本月数据更多反映前期成交情况；从9月以来部分项目“小幅让利”以刺激买家入市热情的情况来看，市场活跃度较7、8月有所改善，未来或将陆续反映在网签数据上。

　　以本月成交单盘TOP10为例，属于交易网签量较大的项目主要为富士康科技小镇、时代柏林及阳光城丽景湾。需要指出的是，上述三盘在近期均采取了一定的优惠措施刺激成交，如富士康科技小镇开盘价为2.1万元/平方米，较朱村板块整体均价实惠，吸引了不少买家关注；又如时代柏林项目，部分特价单位优惠幅度在3000-4000元/平方米左右，可见目前以价换量为项目重要的促销方式。

　　新批供应迅速回升达近100万平方米

　　本月全市新批预售面积达98.94万平方米，比8月增加117%，在经历近两个月低谷后，9月整体新批增速明显，仅次于5、6月，为年内第三供应高位。广州中原研究发展部认为，不少开发商为保证完成全年业绩目标，提高资金回笼速度，推货节奏更加积极；另一方面，从近年广州一手成交屡次出现翘尾行情的现象来看，9月至次年1月成为重要的一手销售阶段，尤其今年不少买家从年初起即抱有观望态度，如今已接近年关，入市步伐亦逐渐加快。因此，不少项目抓紧机会准备“充足弹药”，以满足市场需求。

　　从区域供应情况来看，增城、南沙、黄埔位居前三位。

　　“东大仓”增城累计批发34.08万平方米（2977套）住宅单位，朱村板块全新盘富士康科技小镇一盘供应10.05万平方米（合计889套单位），占该区近三成供应量；除此以外，供应量较大的单盘还有金地香山湖（7万平方米，474套单位）、绿湖国际城（3.5万平方米，325套）。广州中原研究发展部认为，增城区2017年以来出让宅地将陆续建设并进入预售阶段，未来半年内增城朱村、荔城、永和、新塘等热门板块将有一定量一手单位可供应，对于一手买家吸引力不断增强。

　　分列二、三位的南沙、黄埔主要由区内热盘支撑新批，其中南沙主要依靠越秀滨海新城（3.4万平方米，320套单位）、碧桂园玺悦（1.85万平方米，192套单位）；黄埔新批集中在龙湖双珑原著（2.47万平方米，250套单位）、实地常春藤（3.86万平方米，368套单位）两盘。

　　此外，本月“广州北”两区（花都从化）供应均突破10万平方米。其中从化获批10.9万平方米，环比大幅上涨，其供货项目集中在珠江国际城（5.9万平方米，516套单位）、名城御景世嘉（2.7万平方米，208套单位），上述两盘均位于地铁14号线辐射范围内。广州中原研究发展部认为，14号线开通在即，从化将纳入广州中心区1小时通勤圈，预计未来区域供应量增加，买家关注度将有所提高。

　　另一方面，花都区推货面积虽然位列全市第四，但主要集中在花山、狮岭等北部板块，9号线沿线以及新华旧镇等配套相对完善区域供应仍偏少。

　　购房者对优质板块关注度不减

　　本月仅除黄埔、南沙、从化3区外，其余区域均迎来网签环比上涨。中心区荔湾、天河受处理积压网签影响明显，实际上天河区仅兰亭盛荟、珠江花城等少数项目一手在售，而荔湾主要“货源”广钢新城以项目往期存货、尾货在售为主，近2年出让宅地转化为销售项目的速度仍偏低。

　　外围区方面，增城、番禺网签上涨幅度显著。增城本月网签面积达30.35万平方米，环比上涨79%，剔除南山丰景花园、群星新邨两个回迁房项目干扰，实际网签量应在22.26万平方米左右，其中富士康科技小镇、绿湖国际城加推刺激，两盘累计贡献5.7万平方米成交，市场占比较大；此外，得益于近期该区对首付门槛进行调整，买家资金压力有所缓解，区域成交前十的热门楼盘绝大部分可以做到“三成首付”，从而使交易氛围趋于活跃。

　　另一方面，番禺本月网签面积达8.67万平方米，环比上涨95%，为增幅较大的区域之一。该区主要依靠时代柏林、亚运城两大热盘支撑成交，其中时代柏林由8月起集中推新，至今累计网签4.49万平方米（372套单位），亚运城网签1.61万平方米（150套单位），可见买家对于性价比高、居住条件成熟的项目仍比较认可。

　　网签量环比下跌区域中，南沙本月网签9万平方米，环比下跌16%。广州中原研究发展部认为其主要受8月以来主力盘供货力度减弱影响；其中上半年推货活跃的榄核、黄阁板块踏入下半年以来供应明显减少，直接影响区域成交。

　　黄埔区本月网签10.24万平方米，环比下跌18%，由于一手供货主要板块中新知识城项目陆续进入下一阶段建设，供应能力减弱。目前除龙湖双珑原著等个别项目外，其余基本以在售本期尾货为主，区域下半年成交能力受到一定影响。