前有融资难后有限价令，前7月258宗土地流拍

  土地市场高高低低，走到今年轻轻掉转头。

  过去两年，资金宽松，开发商销售和拿地上高歌猛进。但一味上扬并非常态，市场也有冷清的时候。2014年，因为销售低迷，土地流拍量成为近年最高的年份。尽管动因不同，但这种情况在今年重演。

  中信建投的监测数据显示，2018年前7月，国内300城总流拍宗数达258宗，比2014年同期还高出59%。

  具体而言，今年前7月，全国土地流拍率约 6%，这个数字甚至高于近轮周期中最低迷的2014年，2014年同期的流拍率也仅为4%。而一向被开发商视为最重要市场的一线城市，流拍率更是在今年二季度创下17%的最高值，而全国流拍率均值只是7%。

  如此行情下，找出流拍案例并不难。如今年7月，江苏苏州有7宗经营性土地进入限时竞价阶段，但三宗居住地块未拍就已先流拍。其中一宗宅地已经在今年2月流拍过，此番降低起拍价但仍遭遇流拍。同月，浙江湖州出让一宗宅地，起始总价为4.5亿元，最终无人报价，只能流拍。

  同样是7月，石家庄出让9宗土地，但有2宗地块流拍。在此数日前的6月末，石家庄另一场土拍活动，挂牌出让的四宗地中有三宗流拍。

  高溢价、频拿地的阶段已经过去，开发商重拾理性，惜金如命。

  一家总部在深圳的房企投拓人士告诉第一财经，“今年公司在拿地时考虑的细节更多，除了土地本身的开发要求和限制外，更多关注周边的区域均价，接近面包甚至面粉高于面包的价格已经不可能出现。如果土地限制比较多，我们会选择放弃，宁缺毋滥，拿地思路跟两年前大大不同。”

  在香港上市的时代中国在年初定下的年度拿地预算是200亿元，但到今年上半年，时代中国于广州、佛山、珠海、清远以及东莞购入11幅地块，土地收购成本总额约为人民币61亿元，但不到年度预算的一半。

  半年过去，时代中国对拿地计划已作出调整。过去两年，公司在土地市场上较为进取，但在近日举行的2018年中报业绩发布会上，时代中国董事局主席岑钊雄表示，上半年开始放缓拿地安排，并可以进行了节奏控制，“与其在市场买价格不符合要求的地块，倒不如放缓速度。”

  中信建投在研究报告中指出，虽然表象均为土地市场冷清，但今年的原因与2014年有所不同，2014年土地流拍率高一是因为土地供应力度减少，二是销售市场低迷。

  2014年，全国宅地新增供应建面同比持续下滑，一季度即呈现负增长，四季度甚至出现单月同比-60%的大幅下滑；并且，当年四个季度全国销售面积同比跌幅均超过 6%，其中三季度同比跌幅 14%。

  但今年3月以来，市场新推出的宅地同比持续增长，单月增速基本都在20%以上，个别月份甚至达80%以上增长。 而今年上半年，不论是商品房销售金额还是销售面积，皆有不错的增幅，龙头房企TOP5和TOP10市场集中度更进一步提升至21.37%和29.72%，接近美国水平。

  业界观点普遍认为，今年土地流拍量增多更多是出于融资困难和限价令压缩利润空间的原因，房企房企没有拿地动力，普遍更愿意持有现金。

  华东某豪宅项目营销负责人士告诉第一财经，“在限价在影响下，拿不到预售证，项目开盘时间一再延迟，原定三季度入市的项目可能要推迟到年底，开盘价也有可能被压低。”