深圳住房体系蝶变：落实多主体供应新建170万套住房 保障房比例增至60%

  一线楼市微妙的5月

  5月份楼市销售数据无论从百强房企数据还是从热点城市数据来看均回升明显，“红五月”乍现，成为热点城市房地产市场的缩影。二手房交易同样明显升温，但幅度不及新房。机构统计的热点城市交易量达到近一年来的最高值，最早实行调控政策的一线城市如北京、深圳等都出现回暖态势。

  在房地产市场调控三令五申的大背景下，多位业内人士均预期反弹不会持久，平稳波动才是常态。深圳住建委在6月5日强调楼市调控从严，其在当天发布的住房新规划“震撼”了市场——多名业内人士认为它将深刻影响深圳的居住体系以及房地产市场，抑制楼市投机投资，并可能为其他城市提供借鉴。同在6月5日，湖北省、天津市、徐州市继续发布楼市调控政策，集中在限购、限售等方面，相比而言，深圳已开始进行长效机制的探索。（林虹）

  导读

  深圳新住房计划的意义，在于打破了过去30年商品房开发商单一供应，土地政府垄断供应的局面，建立真正的公共住房体系。形式上接近香港住房供应体系，也可能为其他城市提供借鉴。

  “来了就是深圳人。”这句深圳城市形象的宣传语，不仅仅是因为这个城市的就业机会，还因为美好的居住。而这，正在通过政府重构居住体系而实现。

  6月5日，深圳住建委发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》），明确了面向未来（2018年至2035年）的住房发展目标，计划未来18年提供170万套住房；深圳也是第一个发布2035年住房规划的城市。

  在这份详细的住房规划中，深圳将人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2：2：2：4，彻底颠覆了过去30年以商品房销售为主的住房供应体系，供给主体走向多元化；在住房土地来源上，也从过去的政府垄断供应土地，变为政府供地、企事业单位自用地、村集体用地、棚户区改造等多个渠道。

  这注定是一份写入历史的文件。深圳多位开发商、专家学者和业内人士均对此表示高度关注，认为它将深刻影响深圳的居住体系以及房地产市场，抑制楼市投机投资，并可能为其他城市提供借鉴。

  打破单一供应

  “这是住房制度的革命性变革”，中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，《意见》中非常重大的一个改变，就是多主体供应住房的方向，不像过去统一由政府供应，大大拓展了供应主体，减少了过去单一供应造成的供需矛盾。

  21世纪经济报道记者注意到，《意见》强调了多主体供应，包括开发商、长租公寓运营商、政府机构、企事业单位、金融机构、各类社会组织，都可以提供住房，可租可售。

  其中，以房企为主提供商品住房、安居型商品房；以住房租赁经营机构为主，提供各类长租公寓；支持社区股份合作公司和原村民，通过“城中村”综合整治和改造，提供租赁住房。

  近几年来，深圳长租公寓蓬勃发展，以开发商为主的长租公寓品牌争相抢占市场份额，比如万科、招商蛇口、龙湖、深业等公司，目前在深圳提供的长租公寓达数万套。

  万科、深业公司人士告诉21世纪经济报道，其通过城中村综合整治来发展租赁，目前已改造玉田村、水围村、新围仔村等村的数栋村民楼。

  在保障房的部分，以市、区政府、人才住房专营机构为主，提供人才住房、安居型商品房和公共租赁住房；支持企事业单位利用自有用地或自有用房，以及各类金融机构采取直接投资、融资等方式，建设筹集保障房；此外，还支持社会组织等主体，建设筹集公益性住房。

  2016年9月，深圳市成立了人才安居集团，投入1000亿元作为资本金；在初期市政府出资后，后续可通过杠杆撬动6000亿-7000亿元资金，用于人才住房的全过程一体化建设运营管理。

  据记者统计，在过去的一年多里，人才安居集团已通过各种方式筹集住房5万套左右，这个数字还在快速增加。

  从土地来源看，《意见》提出，计划新增盘活35平方公里土地用于建设各类住房，存量可用的土地则包括企事业单位自用地、棚户区改造、城中村改造等。

  至于为何是18年供应170万套房？住建委表示，预计至2035年，深圳常住人口将达到1800万人，新增约550万人，新增住房需求约180万套。综合考虑土地供应和住房建设筹集能力，将住房总量目标确定为170万套。

  多元住房体系形成

  在中国内地的住房供应中，过去多年来一直是商品房为绝对主角，只有少量的保障房。

  深圳要改变这一局面。在多主体供给的基础上，深圳将保障房的比例定为60%。其中，安居房占20%左右，租金、售价分别为届时市价50%左右；人才住房占20%左右，租金、售价分别为市价60%左右；公共租赁住房也占20%左右。

  与此前保障房政策不同，新规将安居房和人才房均纳入封闭流转体系，最少10年后才能交易，但售价相比之前更低，达到市价五折、六折。此前安居房是七折。

  另外，完全市场化的商品住房占40%左右，以普通商品住房为主。

  宋丁乐观指出，此次6：4的比例把民生属性摆在更突出的位置，在新加坡是8：2，在香港是5：5，深圳普通居民的居住权利将得到有效落实。

  《意见》表示，保障房的覆盖面进一步扩大，将公交司机、地铁司机、环卫工人等提供基本公共服务的从业人员、先进制造业蓝领产业工人等群体也纳入，为他们提供公租房。

  在万科董事会主席郁亮看来，各大城市均应建立合理的多层次住房供应体系。郁亮认为，低收入人群、人才、公务员、教师、医生等职业应由政府保障其居住，可以用共有产权或出租房的方式；剩下30%完全市场化，可以通过更高比例的税收来调节。

  此次《意见》的内容，与郁亮的建议已十分接近。

  长效机制样本

  1987年深圳土地“第一拍”落槌，随后1988年率先开启住房市场化改革；30年后，深圳发布最新住房规划，推动“二次房改”，再次走在了全国的前列。

  同在6月5日，湖北省、天津市、徐州市继续发布楼市调控政策，集中在限购、限售等方面。相比而言，深圳已开始进行长效机制的探索。

  事实上深圳此次住房新规划，并非一日之功，而是长期研判的结果。深圳房地产研究中心主任王锋指出，在去年发布的深六条和深八条中，始终在强调多元化的住房供应。

  易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进指出，深圳新住房计划的意义，在于打破了过去30年商品房开发商单一供应，土地政府垄断供应的局面，建立真正的公共住房体系。形式上接近香港住房供应体系，也可能为其他城市提供借鉴。

  深圳房地产中介协会行业研究总监徐枫表示，人才房是否应该纳入保障房体系值得商榷。她认为，人才比更多人有能力买到房，建议人才房比例逐渐缩小。

  也有不少业内人士担忧未来的土地供应能否到位。深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉指出，深圳“十一五”“十二五”规划都提出了大量的住房规划，但最后都没有实现，特别是保障房和人才房。因为仅靠新增土地供应是不可行的，更多要靠盘活存量。

  他表示，具体怎么落地，还得要靠每个“五年规划”和每年的计划来实现，靠土地供应。目前来看，城市更新很难配建保障房了，棚户区改造体量上也不是很大，轨道交通上的配建、地铁上盖等是一个渠道，“如果在工业区改造规划和公共配套上有所突破和解决，完成保障房的供应计划应该没问题。”

  对此，深圳住建委有关人士表示，《意见》只是一个开始，后续还会有配套文件和各种措施，来保障计划的完成。