易居论坛：楼市新时代，策略应求稳求灵活

  以“2018年春季行情有没有”为主题的易居论坛日前在上海举行。与会专家聚焦春节后全国十几个城市陆续出台新政，深圳的“三合一”、大连的限购、杭州的新盘摇号等，都预示着2018年政策不可能明显放松。京沪等少数热点城市的楼市已经降温一年多，但三四线城市仍在轮动上涨。2018年市场何去何从？

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭就论坛主题作了专题讲演，他表示，研究当前政策，尤其是两会的政策逻辑、思路和内容显得尤为重要。历年两会政策对于房地产方面的表述各有侧重，透露出不同的管控思路。其中2013年政府工作报告强调“加强房地产市场调控和保障性安居工程建设”；2014年强调“完善住房保障机制”；2015年强调“稳定住房消费”；2016年强调“推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展”；2017年强调“因城施策去库存”。而到了2018年，两会政府工作报告则强调“更好解决群众住房问题”。结合具体的政策内容，应该认为2018年房地产政策的特点为“措辞中性、政策平稳”。

  楼市进入深度调整阶段

  上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳表示，十九大提出了“新时代”的概念，这个概念正不断受到市场和社会的认同。房地产市场也在进入新时代，而新时代就意味着变化，包括量和质方面的变化，这些变化可以体现在土地市场、租赁市场、商业地产市场等领域。房地产企业需要研究新时代的特征和趋势，把握市场利好，积极规避风险，以灵活的策略来参与市场，这样才能做出更为持续和扎实的业绩，进而跑赢市场。

  链家上海研究院院长陈泽帅表示，当前房地产市场的数据总体符合预期，比如说从上海二手房的换手率、一手房的市场交易、二手房的租赁等数据看，总体上和当前楼市调控思路、上海当前的人口规模、市场预期的调整等吻合。但房价确实有所下跌，根据链家数据，过去一年上海二手房成交价下跌了6%。另外，从调研数据来看，上海二手房市场中着急套现的数量其实并不多，部分降价交易更多是为了考虑置换，如为了吻合二胎子女的住房需求等。

  上坤集团副总裁夏添表示，随着当前重点城市调控政策的收紧，部分资金和需求开始进入到三四线城市，这在购房市场和购地市场上都可以得到体现。比如说有一批热门的三四线城市，不限购、不限贷，生活节奏也相对较快，很多开发商都看好此类城市的发展前景，进而积极进入此类城市。比如说浙江的丽水和衢州，过去年份存在部分土地流拍的现象，现在拿地却非常疯狂，溢价率甚至超过了150%。

  控风险抓机遇是策略两条线

  宝龙地产控股副总裁黄永华表示，当前楼市发展需要关注一些新现象、新矛盾和新困惑。第一是在限价等大背景下，市场供求关系和秩序如何调整成新课题。第二是数据的精准性如何把控，尤其是在房地产联合开发等商业模式下，有些房企重复计算销售业绩，如何精准估算企业业绩更显得关键。第三是要重新审视当前三四线城市的库存，因为部分城市库存规模其实并不多。第四是要防范购房行为和地方经济捆绑的风险，必须研究更长效的房地产发展机制。类似困惑和风险的存在，需要房企对当前市场和调控有足够的谨慎。同时，在积极贯彻十九大精神的基础上，策略上应更加趋于灵活和多元化。

  绿城地产上海总经理章建波表示，市场越是收紧的时候，房企越需要注重匠心精神，注重对产品品质和质量的把控。当前有很多房企强调高周转的运作思路，其业绩提升的心态可以理解，但也要警惕一些风险，或与供给侧结构性改革的思路相违背。如果过于强调高周转的思路，同时部分城市又对新盘实行严限价，那么可能会忽视对品质的把控，进而容易形成“建筑垃圾”现象。所以，无论市场如何调整，房企做扎实的过硬产品、让用户满意的产品都是最重要的事。

  上海易居房地产研究院院长助理崔霁表示，房地产调控下既要规避风险，也要把握新机遇。尤其是关注一些改革红利很关键，比如说棚改的红利。统计数据显示，2018-2020年全国棚改计划目标1500万套，货币化比例预估为60%，按照2015-2016年货币化安置套均去库存85平米计算，预计去库存面积将达到7.7亿平米。预计棚改去库存面积占比将占到全国新房销售面积的二成以上。抓住此类机遇，将能够为房企的业绩扩张和战略转型提供更好的路径。

  把握趋势灵活调整策略是关键

  中房协流通委常务副秘书长虞海发表示，当前各家房企对于房地产市场和政策的认识都比较清醒，这也有助于房企在接下来的企业运作中把握方向和推进业绩。总体上说，房地产调控是为了建立更为健康和平稳的市场，所以从中长期看，这是有助于创造一个更为公平和高效的市场环境的。对于房企来说，需要承认当前房地产市场的格局有所变化，接下来需要积极关注市场的新机会，比如说二手房和租赁住房等机会。另外，加强诚信体系建设等，都应该是房企企业战略中需要关注的内容。

  上海二手房指数办公室执行主任梁志超表示，两会后至少15个城市出台了房地产相关调控政策。而从具体城市看，比如上海调控政策取得明显效果，再度加码的可能性不大。当然，研究今年二季度的市场新特征，有助于更好地把握趋势。随着上海“因城施策”的不断细化，从4月1日起，上海各大商业银行将调整首套房房贷利率优惠为最低95折，再加上一手房预售扩大，低价入市认筹火爆，致使一手房开盘价和二手房挂牌价之间出现倒挂。预计短期内，以刚需及刚改主导的二手住宅市场，或出现成交量稍升即降的态势，未来市场成交量仍保持低位。而新近上海市住房租赁公共服务平台试运行，标志着规范住房租赁新秩序迈入了新的阶段。

  上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示，房地产市场降温必然会带来一定的不适应，但房地产市场的盘子依然很大，机会需要主动去挖掘，这取决于房企是否会去主动出击。应该说，当前房地产市场降温的过程中，反而出现了一些新的机会，房企可以积极关注低估的城市、低估的板块和低估的项目。对于此类城市积极进入、对于具体的项目积极进行收并购，这可能是低成本逆势扩张的较好选择。