山东多地库存下降部分区域出手降温 今年楼市“冷静”开局

  对于山东很多城市来说，今年春节的楼市比较冷。

  “本来打算趁着春节在老家买套房子呢，但转遍了各个楼盘，没有找到一个称心如意的楼盘。”23日，在济南市济阳县的一个售楼处，从北京打工回来的陆先生向经济导报记者说。

  出现类似情况的不仅是在济阳，山东很多地方都出现了供应冷清的局面。而且，高高的房价也超过了很多人的承受力，让很多想趁着春节买房的人望而却步。

  返乡置业遭遇选房难

  “新春置业选博纳”。春节期间，在济阳县的街头，很多地方出现了这样的宣传牌。显然，开发商想利用春节长假的机会抓住那些选择返乡置业的客户。宣传中的博纳全称为“博纳城市广场”，位于济阳县华阳路与纬三路交汇处，是济阳新老城区的交接地带，由浙江五金建材城、银座购物广场、龙域天城、总部中心等组团构成。

  看到宣传牌，陆先生就到这个楼盘看了看。置业顾问王斌告诉他，该楼盘目前并未有产品在售，2月底会加推产品，价格也未定，但周围二手房的均价已经在8300元/平方米。

  陆先生还去了济阳其他楼盘。在济阳县南部的帝华城，置业顾问张炜告诉他，济阳在售的楼盘很少，帝华城是为数不多的在售楼盘之一，有一栋楼在售，价格在8500元/平方米左右。而与帝华城相邻的四建金海福苑，项目正在建设之中，目前尚未开盘。但置业顾问王婷表示，该楼盘价格已经确定，买房人可以先交一部分钱把房子定下来。而且，虽然该楼盘尚未正式开盘，但其首推部分大部分已经被预定。其中，4栋高层产品主要剩下顶层和底层产品了，另有一栋小高层的产品还有较多未预定。

  看来看去，陆先生还是没拿定主意要买哪个楼盘。“一方面现在卖的楼盘太少了，大都是没有产品在售，现在只能认筹；另一方面，现在济阳的房价也太高了，很犹豫要不要买。”

  在济阳县富阳街与银河路交叉口的一个二手房交易中心，工作人员也向经济导报记者介绍，目前济阳的二手房价格普遍在8000元/平方米以上，“房价在去年年初开始大涨，到去年10月以后房价已经不怎么上涨，但也并没有下跌。”

  16市库存下降

  与济阳县类似，济南主城区的楼市在春节期间也比较冷清。2月21日下午4点多钟，经济导报记者来到唐冶西部的鲁能泰山七号售楼处，售楼处却大门紧闭。保安人员表示，该楼盘售楼处在春节期间下午4点关门。而在唐冶中部春江悦茗的售楼处，置业顾问表示目前无在售产品，预计3月会加推销售，售价为1.45万元/平方米。在经十东路以南、绕城高速以内的万达城，春季前该楼盘曾一次性推出两千多套房源，目前还有少量房源销售，“主要是底层和顶层产品，近期会加推一些大户型产品。”置业顾问说。

  山东其他一些地方也是类似的行情。日照市民杨晓艺借着春节假期，在日照东港区看了安泰未来城、兴业大连花园、锦华广场等楼盘，均被告知并未有在售产品。

  市场库存较少也反映在统计数据中。据山东省住建厅和山东省统计局的消息，2017年山东省房地产开发企业商品房销售面积12813.2万平方米，销售总量再创新高。销售形势较好，库存大幅下降。至2017年年末，全省房地产开发企业的现房待售面积3257.3万平方米，比上年末下降22.0%，降幅较上年末扩大19.7个百分点，现房库存规模降至2014年以来最低水平。全省17市除德州待售面积增长5.4%，其余16个市待售面积均呈下降态势，其中，青岛、淄博、东营、烟台、潍坊、威海、临沂、滨州、菏泽降幅超过20%。

  市场需要盘整

  面对当前楼市的复杂局面，一些地方在春节前后出台楼市调控。

  2月14日，春节前最后一个工作日，济阳县出台楼市调控政策，调控内容包括优化居住用地供应，本着“增加总量、控制热点、均衡供地”的原则，采取“限房价、竞地价”的方式，实施精准供地，引导企业理性竞价，平抑土地市场；实施限售，购买新建商品住房后须取得不动产权证满两年后方可上市交易；实施限贷，本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%，非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%；实时限价，按毛坯房最高销售单价不得高于9000元/平方米。

  淄博市也在2月13日发布楼市调控政策。根据调控政策，淄博新区部分区域实施限房价、限转让措施，不同片区的限价为1万元/平方米、1.1万元/平方米、1.2万元/平方米、8000元/平方米，需取得不动产权属证书满2年、3年、5年等不同期限后方可上市交易。为避免开发商将价格转移至地下室、车位，政策还明确这些限价区域的地下车库、车位价格不得高于13万元/个，储藏室价格不得高于2100元/平方米。

  合富辉煌山东分公司副总经理许传明向经济导报记者分析称，在持续的去库存政策之下，目前山东很多地方的房地产库存已经降到很低的水平，市场供应整体紧张，这是部分地区加码楼市调控的一个原因。不过值得注意的是，在房价大幅上涨之后，部分地区的房价已经超过了很多买房人的承受力，市场需要一个盘整期。另外，金融去杠杆政策持续，其对房地产行业的影响日渐加大，部分开发商资金吃紧，这也将促使未来的房价趋于理性。