11年龟速开发价格涨数十倍 李嘉诚拟200亿卖重庆项目

  李嘉诚家族又要卖内地项目了。这次转让的，是重庆的项目。

  近日市场传出消息，李嘉诚家族准备以200亿元卖掉重庆一宗大型商住地块约六成的权益。公开资料显示，这一地块是和记黄埔2007年获得的旧改项目，规划开发为集住宅、商业、办公、仓储、学校等于一体的新城区。

  1月25日，和记黄埔重庆项目公司表示，最近有多家投资者表示有合作开发意向。虽然目前并没有就此达成任何协议，但公司会对能提升股东回报和提高项目开发水平，做有益探讨。

  虽然获取项目的时间已相当长，但记者在采访中了解到，和记黄埔获得项目7年后，于2014年才正式开始投入开发。而正式进入房产开发的三年多时间，该项目也只推进了住宅和少量社区商业，商业办公等规划中的多项配套，仍未动工。

  为何经过11年和记黄埔仍未开发完这一在重庆位置优越的地块，近日又传出要卖掉这一被市场普遍看好的项目。业界认为，这与港资企业“慢开发”、享红利的盈利模式有不小关系。近几年李氏家族出售的多个内地资产，经过了少则六七年，长则超过十年的周期。而经历如此长时间，李氏家族通过“慢开发”的房地产资产价格，也因此获得数倍增长。

  11年只开发了部分住宅

  近日市场传出消息，李嘉诚家族准备以200亿元的价格，出售位于重庆南岸杨家山片区的一宗大型商住综合地块。

  当2007年重庆南岸杨家山片区与和记黄埔签约，很多人认为李嘉诚家族旗下的这一项目很快就将启动，并将在不久后成为重庆市区又一个重点项目，但恐怕连重庆当地的房企也没有想到，这个项目用了11年的时间，还没有开发完。

  记者在采访中了解到，经过长达11年马拉松式的开发，这一项目其实在3年前，才正式进入房地产开发的阶段。

  “2014年才正式开始建房子，这距离拿到项目已经7年多了。”重庆当地一家房企1月24日告诉记者，这个旧改项目现在只开发了住宅部分和少量的社区商业。此前投资方对这一项目描绘的大型商业、办公、学校等各项设施，到目前也没有进入开发进程中。

  为何一个地块用了如此长时间，只开发了一部分住宅？是否因项目位置较偏，而影响了投资方的信心？重庆地产人士告诉记者，实际上，这一项目的位置相当优越。

  “所在片区是重庆核心商务区，距离南滨路很近，未来的发展前景相当不错。”重庆克而瑞分析师林维表示。

  重庆地产界人士指出，这一方面与旧改周期长有关，但更重要的则是港资企业“慢开发”的节奏，使这一马拉松项目不得不继续跑下去。

  2007年4月份，和记黄埔与南岸区政府签署协议，通过与重庆洋世达合资所成立的和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司，以24.5亿元的代价接手南岸杨家山片区2500亩（约166万平方米）的旧改开发。

  这还被列为2010年重庆市级的重点旧改项目。按当时投资方对外的口径，和记黄埔地产拟投资120亿元，将位于重庆核心商业区的地块开发成集高档住宅、商业、学校、仓储等为一体的新城区。

  有重庆房企告诉记者，虽然是一个旧改项目，很多人认为项目可以通过一边开发一边拆迁的方式推进。其实2008年项目就可以动工，项目开发后，也可以对周边产生带动效应。但和记黄埔选择的方式则是，全部拆迁为净地之后，再进入开发。

  “做旧改、拆迁的确用了些时间。什么时候拆迁完的，没有具体时间，但应该没有7年之久。”重庆一位地产界人士表示，港资房企名头大，但其实从获得项目到启动开发，一般都得五六年。像和记黄埔这样的房企，开发周期往往更长，可能会超过十年之久。

  坐享土地增值红利

  重庆地产界人士告诉记者，马拉松式开发的这一漫长过程中，和记黄埔所扮演的更像是土地一级开发商的角色。

  由于此前拆迁成本较低，在开发中投入不多，和记黄埔也因此充分享受了土地增值带来的红利。

  有媒体估测，2007年该项目地块楼板价约760元/平方米。据房天下的数据，已经开发的和黄御峰楼盘包括公寓、高层、叠拼、联排在内的售价在1.8万-5万元/平方米之间，均价2.8万元/平方米。即在11年的时间里，目前项目的销售均价与此前的土地获得成本价相比，翻了约37倍。

  林维指出，去年重庆成为地产商最关注的城市之一，而未来重庆核心商务区的价格，极有可能会再上一个新台阶。

  易居中国一位高层指出，从城市发展潜力来看，重庆近几年对地铁及城市基础设施投资的力度相当大，重庆地铁新建里程数位居全国前列。未来重庆楼市的发展潜力，也不可小视。

  重庆楼市被地产界普遍看好，而和记黄埔在重庆南岸的旧改项目又占据地理优势，为何李氏家族要转让这一颇具前景的项目？

  有媒体报道，准备被李氏家族出售的重庆地块部分，面积占整个项目的约六成。

  就这一疑问，有业界指出这一项目住宅部分可开发的部分有限，接下来要开发的应该有相当一部分为商业、办公及部分公建配套设施。

  “住宅开发之后很快便可以回笼资金，周转快。而商办项目的投资和回收周期，则要长得多，风险也较住宅更大。”上海一家咨询公司投资部人士指出，从和记黄埔及长江实业集团等李氏家族地产开发的风格来看，从获取一个项目起十年左右的时间，就会将项目卖出去以获取现金。

  过去几年以来，李嘉诚家族几乎保持着每年出让一个大型项目的节奏。而在去年，李氏家族则开始出售在香港的其它房地产资产。

  传出转让重庆项目的前3个月，2017年11月长江实业集团以402亿港元（约合329亿元人民币）的价格，将香港中环中心卖给了中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司。

  长实集团所卖掉的香港中环中心，创下了中国单体商办项目交易价格的最高纪录。

  与重庆项目相似，2016年长江实业地产在上海浦东卖掉的世纪汇项目，同样经过了长达11年马拉松式的开发后，将其卖掉，其获得的溢价都相当可观。

  “慢开发一个明显的好处是，出售时的价格比买入时要翻好几倍。”一位不愿具名的分析人士说。

  同样历经11年，浦东世纪汇在转让时也没有正式竣工投入使用。但2016年10月，长江实业地产就以200亿元的价格，把这一项目卖给中国人寿。浦东世纪汇5.5万元/平方米的市场单价，较当初翻了4.6倍。

  此前于2013年10月出售的浦东东方汇经中心，同样在慢开发的策略下，获益不小：该项目以71.6亿元的价格售出时，几乎是2006年拿地时价格的8倍。