易居院崔裴发展租赁市场建议 获上海2017年度优秀人民建议

  编者按：上海易居房地产研究院房地产流通研究所所长崔裴关于发展我国住房租赁市场的建议，被评为上海市“2017年度优秀人民建议”。2017年12月30日，中共上海市委信访办、上海市人民政府信访办向崔裴颁发证书。以下刊登崔裴于2017年5月撰写的包涵建议内容的文章，以飨读者。

促进形成住房租买选择机制 增强住房市场自我调节能力

  一 、 住房租买选择机制是房地产市场自我调节机制的重要组成部分

  由于房地产商品的特殊性，房地产市场是由一系列子市场（如买卖市场与租赁市场、新房市场与存量房市场、直接市场与间接市场等）所构成的市场体系，诸多相互关联子市场之间的互动，是房地产市场自我调节机制中极其独特而重要的一类。

  从发达国家房地产市场发展的历史来看，房地产市场的体系结构有一个从简单到复杂的逐渐发育过程。相对于住房买卖市场而言，住房租赁市场是较晚发育的市场, 因为住房租赁是一种更高级的住房流通方式 。

  住房价值量大、耐用时间长，购买住房，是一次支出而后长期受益的经济行为，天然地具有投资属性。购买住房自住，实质上是住房的持有投资（属长期投资，不同于短期的住房开发投资）主体与消费主体合二为一的经济行为。但是，尽管每一个人都需要住房消费，却并非都拥有住房投资的资本金并具备控制投资

  风险的能力。住房租赁，则是住房持有投资主体将所投资、持有的住房在一定时期内让渡给住房消费者使用，并向后者收取租金以回收一部分投资本金并获得投资风险补偿的行为。与购房自住相比，住房租赁让住房消费者摆脱了必须同时兼任住房持有投资者的负担，从而更容易得到住房消费的满足。从某种意义上看，

  在住房使用阶段，购房自住是住房消费者以自给自足的方式满足自己的住房消费需求，而住房租赁则是住房持有投资者与消费者的社会分工，这是房地产领域分工演进过程中一个更高级的阶段。

  在一些发达国家（如美国、加拿大、德国、法国、英国、瑞典、荷兰、丹麦、奥地利、澳大利亚、新西兰、日本等），居民中住房承租住户的占比均在 30%以上，其中美国、英国的这一占比近十年来持续上升。与之相反，中国大陆、中国台湾以及许多东欧经济转型国家（如俄罗斯、保加利亚、罗马尼来、爱沙尼亚、斯洛伐克等），居民住户中承租户的比例都在 20%以下。这种现象在很大程度上是与经济发展水平不同的经济体在住房领域的社会分工发展程度密切相关的。

  住房作为不动产，天然地具有保存财富、长期产生收益流的特性，而任何一个经济体的居民群体都存在着年龄、家庭生命周期、职业发展阶段、财富累积量、居住消费偏好等方面的结构性差异。美、德、法、英、日的相关调查统计数据显示，年龄偏长、财富累积量较大的住户，都会青睐于住房投资，并通过对外出租所投资的住房来获取持续、稳定的收益，以平衡年龄、职业发展不同阶段的收入差异。而相对年青、财富累积量较少、处于职业发展不稳定期（有更多转换职业的机会或空间）的住户，一方面购买住房的经济实力有限，另一方面购买住房的机会成本（转换职业、投资创业等）较大，一旦摆脱了传统居住观念和大众思维模式的束缚，他们就会更加理性地进行住房租买选择，其中会有较多住户更青睐租房而居；同时，在人口老龄化、家庭小型化趋势下，一些年长、退休的人士，也会更加注重居住方式的经济性和变更灵活性，一方面应对经济收入减少和家庭结构变化（如空巢、丧偶等）、另一方面满足自己摆脱职业和家庭束缚后更加多元化的消费需求,因此也会青睐租房而居（有些是在出租原有住房的同时）。因此，对租赁住房的投资需求和消费需求都客观存在，这是住房租赁市场发展的内在始因。

  本人负责的课题组于 2016 年对六个典型国家（美国、德国、法国、英国、俄罗斯、日本）以及中国香港特区和中国台湾地区住房租赁的研究显示，这些经济体在住房租赁市场的发育程度及其专业化、规模化程度方面存在很大差异，而这与其各自有关住房租赁的制度、政策倾向密切相关。

  数据来源：各国统计局及相关学术机构，转引自上海易居房地产研究院《国(境)外住房租赁制度体系研究报告》（2015年住房和城乡建设部研究项目“建房2015-18号”）

  美、德、日三国租赁住房的市场化供给均在八成以上。而且，美、德、日三国的市场化供应主体中，均有相当比例的机构出租人，呈现出专业化、规模化趋势，但德、日两国明显逊于美国。综合来看，美国在租赁住房市场化、专业化、规模化方面大大领先于其他各国和地区。以美国、德国为例，对其住房买卖价格

  与租金关联性的实证研究表明，在这两个国家，住房租赁市场与住房买卖市场相互制衡，已形成住房买卖市场价格受租金制约的机制。而租金是由租赁市场的供求机制所决定的，由于住房的耐久性，一个城市的租赁住房供给具有较大的刚性，住房租赁需求则受人口和经济发展水平制约，在社会经济正常发展的情况下，

  人口和经济发展水平都不会爆涨爆跌，因此住房租赁需求也会相对稳定或随经济周期而周期性循环。

  近十几年来，上海及国内其他一、二线城市住房价格变动轨迹完全脱离住房租金（图 1），实质上正是住房租买选择机制缺失的外在表现。

  与发达国家相比，我国住房租赁市场的发育程度还很低，住房租买选择机制缺失，这是多年来住房买卖价格不受约束地持续快速上涨的一个重要原因。因此，培育一个发达的住房租赁市场，使之形成与住房买卖市场相互制衡的“住房租买选择机制”，是解决我国住房市场突出问题的一个“治本”之举。

  二、促进住房租赁市场专业化、规模化是形成住房租买选择机制的关键

  从发达国家的经验看，住房租赁市场的专业化、规模化程度越高（也即规模化的机构住房出租人在出租人中的占比越高）,租赁住房的居住稳定性和物质品质就越高，其与自有住房在居住品质上的相互替代性也越强，住房租买选择机制也愈加障显。而这主要取决于房地产业所处的发展阶段。

  房地产业的形成与发展，是分工不断深化的结果。在自由市场经济条件下，随着分工的不断细化，体现房地产持有投资人与房地产使用人分工的房地产租赁，日渐成为房地产流通的一种主要方式，房地产业内部也逐渐产生行业分化，自发地形成资金和专业实力雄厚的房地产投资业（也是最主要的房地产出租人），

  和为其服务的其他细分行业（如房地产开发项目管理、房地产金融、房地产经纪、房地产设施管理等）。

  在美国，“房地产出租业”主要由机构房地产出租人组成，并已成为房地产业中最主要的行业，在房地产业总收入中占比为 31.97%（2007 年），居房地产业内各行业之首。而住房出租企业在房地产出租业中占比近半，并以公寓（apartment，指单个业主对整幢楼或整个小区整体持有、分套出租的住宅）出租企业为主。可见，在美国住房租赁市场上，有一个庞大的机构出租人主体，它们以住房出租为主营业务，是专业的房地产出租人，可以比较稳定地提供服务（住房的使用功能），并有能力对出租住房进行专业化的管理，从而保证承租户的居住品质。从起源上看，很多这类企业的前身就是住宅开发企业，其中很多是上市公司（即纽交所上市的“real estate holding and development company”），此外，还有一些是权益型房地产投资信托（Equity REITs）公司。这两类企业均可以从资本市场获得大量长期资金（后者还拥有税收上的优惠），因而有能力从事住房租赁这种资金沉淀量大、投资回期长的房地产经营业务。

  我国房地产开发业长期以“购地-开发-销售”为基本经营模式，具有很强的“类制造业”特征，其业务发展以不断地消耗土地资源为基本条件，盈利模式建立在拉大房屋销售价格与开发成本差额的基础上，具有不断推高房价的天然属性。这不仅给宏观经济、社会、生态环境带来了巨大压力，也给房地产业自身发展带来严重阻碍。而美国的实践表明，在不断完善的金融、法律环境下，许多房地产开发企业的基本经营模式会从“购地-开发-销售”自发转型为“购地-开发-出租”，因为后者使企业的经营周期更长、现金流更稳定、经营规模扩展潜力更大，因此，传

  统的房地产开发业逐步演进成为房地产出租业。房地产出租业在为社会各界提供有品质的房地产空间服务的同时，也为社会提供间接进行房地产投资的渠道，让社会各界都有机会分享房地产市场成长、发展的成果，这不仅有助于住房租买选择机制形成，从而增强住房市场自我调节能力，还大大减缓了房地产业与国民

  经济整体的激烈冲突，增进了整体社会福利。

  三 、 综合运用金融 、 土地 、 税收等措施和法律手段 ，扶持、促进住房租赁机构发展

  美、德、法、日的经验表明，金融是住房租赁市场发展的基本条件。金融体系能否为租赁住房投资经营者提供资金成本合理的长期资金，是影响租赁住房市场供给的关键。尽管政府也可以通过提供贷款担保或贷款利息补贴来刺激针对低收入群体的租赁住房建设（如美、法两国），但对于住房租赁市场整体而言，需要更加全面、系统的长期资金融通渠道。发展房地产投资信托是健全租赁住房融资渠道的关键。

  美、德、法、日、英在税收方面对于租赁住房投资经营者的支持显而易见（尽管英国的这一政策不太稳定），将租赁住房投资经营的正常成本（贷款利息、装修改造费用、折旧费、维修费等）纳入经营者收入税税基扣减项目是通常的做法，此举对于吸引社会资金投资经营租赁住房具有非常明显的正面效应。当然，美国针对房地产投资信托所给予的穿透性税收(Pass-trough Tax)优惠更有助于促进专业化、规模化的租赁住房投资经营企业的形成与发展，特别值得借鉴！

  建议上海在金融、土地、税收等方面加紧制定相关政策，扶持、促进住房租赁机构发展。

  第一，积极开拓租赁住房投资资金的来源渠道。从短期看，首先，积极向中央争取相关政策，推动住房公积金跨城市、跨省区流动，在全国层面建立一个类似于银行间拆借市场的跨城市公积金流通市场，或者与公积金余额富余的省份建立合作关系，引入其有待提高运作效益的公积金（当然这也需要得到中央政府的允许）。其次，积极主动与国内品牌人寿保险公司建立合作关系，吸引人寿保险资金投资于上海租赁住房开发与持有经营。从长期看，应推动国家层面加快房地产投资信托立法，建立中国的房地产投资信托市场，为租赁住房投资、持有经营企业提供长期稳定的资金来源。

  第二，保障租赁住房的土地供应。首先，可在每年新增住宅出让土地中规定一定比例和区位特征（如不同环线范围内）的土地作为 租赁住房专用土地 ，将这类土地的出让市场独立于普通的商品住宅土地出让市场之外，使其地价的形成能符合住房租金所决定的土地价值。具体作法是，规定此类土地的用地者必须开

  发仅用于出租的住房，并整体持有经营相应的年限（年限期满时，能且只能整体出让），此类用地的土地出让金中，非房屋征收、基础设施配套成本部分采用年金制在规定的持有经营年限内按年缴付。其次，鼓励存量工业用地和农村集体建设用地，在暂不转变土地性质的前提下，用于租赁住房开发建设，开发建设主体

  应对这类租赁住房进行整体持有经营一定年限，达到持有经营年限时可整体转让。

  第三，促进各类存量房屋转化为租赁住房。对于一些空置/闲置工业房地产，可参照利用存量工业用地开发创意产业园的模式，进行改建式租赁住房开发、整体持有经营，一定年限后，可整体转让。对农村地区的空置/闲置住房，应鼓励相关投资主体进行改造开发后转化为养老、养生、休闲度假类租赁住房。

  第四，向住房租赁投资经营企业提供税收、行政审批等方面的优惠和便利。对于各类租赁住房的投资经营企业，将房屋及相关固定资产的折旧费、维修费、实施一段时间后，这一市场上的地价也会逐渐影响普通商品住宅土地出让市场上的地价回归理性。物业管理费、投资利息、火灾保险等经营费用纳入企业所得税税基扣除项目，并适当提高房屋折旧率、缩短房屋折旧年限。对于利用存量工业厂房、经济酒店等原非住宅用房改建长租租赁住房的，提供一站式审批服务。调整其水、电等公用事业费收费标准，向普通居民住宅标准看齐。

  当然 ，在需求侧方面，目前住房承租户与住房自有住户的社会福利待遇差距很大，这也是导致住房租买选择机制缺失的重要原因，因此，建议组织相关研究，争取在户籍管理、子女中小学入学、养老等方面，给予住房承租住户（可先从具有城市户籍的承租户开始）与自有住房居住户同等的福利待遇。

  （作者崔裴，为华东师范大学工商管理学院和东方房地产学院副教授、上海易居房地产研究院房地产流通研究所所长。文章是崔裴参加2017年5月中旬专题座谈会，向上海市领导同志汇报的内容基础上整理成文）