房地产市场18年周期现象
中国房地产在 2017 年基本走完一个完整的周期，这和经典的 18 年房地产周期理论较为一致。
在前面几期专栏中，笔者提到中国房地产市场正在面临大的转折，这就是2016年11月开始的“房住不炒”，以及2017年推出的“租售同权”。从房地产市场的历史进程上看，这和1998年住房货币化改革的意义是一样的。
有意思的是，从1998年到2017年是18年，而在房地产理论中，存在着一个18年的周期理论，现实中则叫18年魔咒。市场周期蕴含了政策的行为、市场的供需、价格的波动、购房者的情绪，是个综合的体现。
之前专栏中，笔者提到基本每隔3年时间，国内就会出现购房者维权事件，其实这是中国楼市短周期的体现。而从长周期角度看，中国在2017年基本走完一个完整的周期，这和经典的18年房地产周期理论较为一致。
为什么是18年？
房地产理论中有三个经典的周期研究，一是库兹涅茨15-25年周期理论，开创者是美国经济学家西蒙•库兹涅兹，此君1971年获得了诺贝尔经济学奖；二是霍伊特的芝加哥18年房地产周期理论，他是一个芝加哥的房地产经纪人，发现芝加哥103年的房地产历史中重大事件重复发生平均时间间隔为18年；三是哈哈里森18年模型理论，他是伦敦土地联合会的执行董事，曾准确预见了1992年英国房地产的崩溃及2007年美国房地产的崩盘。
这三位之外，还有些人研究房地产周期，只是不知为何流传不广。譬如后来成为美联储主席的阿瑟•伯恩斯出版了《住宅建造的长周期》。还有玫瑰房地产经纪商罗伊•温茨利克研究了美国1795年—1973年的房地产市场情况，测算房地产周期平均长度为18.33年。
为什么房地产周期能够跨越国别，从美国芝加哥到日本等地再到中国香港，都基本存在18年的周期定律。
这是理论，还是房地产市场的现实呢
来看看20世纪末期以来几个著名的房地产泡沫：美国1989年房地产泡沫破裂，导致储贷危机，到2007年次贷危机爆发，房地产泡沫再次破裂，历时18年；日本房地产1974年开始为期3年的调整，到1991年一个更大的泡沫破裂，历时18年；香港房地产1985年开始复苏，1997年东南亚金融危机之下泡沫破裂，直至2003年再次复苏，历时18年。
18年，简直成了个魔咒。为什么房地产周期能够跨越国别，从美国芝加哥到日本等地再到中国香港，都基本存在18年的周期定律。动物精神在其中功不可没，罗伯特•席勒在《动物精神》一书中也是如此总结的。
中国房地产市场1998年进行住房货币化改革，正式开启中国房地产市场化进程。从房地产价格变动上看，中国差点也契合18年周期理论。
2014年笔者在专著中曾运用波浪理论推演中国的房地产周期，但在最后一个阶段失灵。
具体的推算过程是，以全国新建住宅价格指数为基准，起点为1998年12月这个最低点。从1998年12月—2000年12月，为上升1浪，历时13个月；2001年1月—2001年12月，为调整2浪，历时12个月；2002年1月—2004年12月，为上升的3浪，历时24个月；从2005年1月—2007年4月，为调整4浪，历时16个月；从2007年5月—2008年1月，为上升的5浪，历时9个月。也就是说从1998年底到2008年初，9年间中国房地产市场走完了一个完整的上升5浪。
从2008年1月起，中国房地产市场开启下跌的abc三浪，从2008年2月—2009年3月为下跌a浪，历时14个月；2009年4月—2010年4月为b浪反弹，历时13个月；再从2010年5月到2012年9月为下跌c浪，历时29个月。这是abc三浪，而从更大的级别上看，这是大的下跌a浪，历时56个月。而从2012年10月到2013年12月为反弹b浪，历时15个月。因而从2014年1月起，进入c浪大杀跌阶段。
其实从2014年2月末杭州有楼盘率先降价后，房价下行逐渐被市场部分认同，再到2014年5月70个大中城市新建商品住宅价格指数环比数据正式下跌，房价下行格局正式确立。
但后续就是笔者要反思的地方，也是远超出预期的，这在房地产过往阶段是不曾有的。2014年10月起，央行接连降息降准，货币如潮水般涌入房地产市场，就是从2014年的四季度到2017年的三季度末房贷大跃进，足足投放了10万亿元的房贷，这占过去18年的一半。
也正是这场房贷大跃进打乱了应有的房地产周期演变过程。如果没有这额外的货币政策转向的话，按照模型这一趋势将持续到2015年10月，如果猛烈些的话，将持续56个月，即到2018年8月。
从房地产价格变动上看中国差点契合18年周期理论，2016年11月决策层提出“房住不炒”，在中国特色的房地产市场中，市场定位根本性转向的意义甚至比普通的价格变动意义更大，从这个意义上讲，中国房地产市场也算走完了一个18年的周期。
（作者系牛熊交易室创始人、CEO兼首席研究员。）
