开发商进军的养老地产还有一堆问题

  在房企多元化的尝试中，养老地产的发展最慢。

  可比较的是长租公寓，2017年年中一系列的租赁政策出台，忽如一夜东风来，江南江北谈租赁。不仅谈，企业还是实干家，融资收购项目，万间十万间已不稀奇。

  反观养老地产，尤显冷清。

  其实开发商在养老地产领域中展开的探索和尝试比长租公寓早得多。机构指出，开发商于2010年前后已进军养老地产，如万科2010年便在北京开发幸福汇、在杭州开发随园嘉树;绿城在乌镇开发乌镇雅园，保利地产在北京开发安平和熹会·林语乐龄中心、在西塘开发西塘越等。

  多年过去，这种探索未得到大规模的推广。在房企每年的财务报表上，由养老地产业务贡献的收入几可忽略不计，至于利润更是多为负数。

  最新的消息传来，是近日北京光熙康复医院的开业。光熙康复医院由北京控股集团和北京万科联合运营，结合坐落在同一个院子里的万科怡园光熙门长者公寓，这被视为万科医养结合项目的样本。

  在南方，深业集团于半月前发布了长租公寓的四条产品线，其中深业颐居则是定位于养老产业，目前已有深业生命健康中心和深业世纪山谷适老公寓两个项目。

  开发商进军养老产业的逻辑，与进军教育事业、医疗事业，甚至餐饮业并无二致。利用卖房而拥有的购房者流量为入口，围绕人的日常生活各种需求，深度挖掘生意和盈利点，真正从建房卖房向城市配套服务商转型。

  高力国际发表的一份研究报告指出，据联合国人口署数据，中国业已进入老龄化人口快速增长阶段，截至2015年末，中国65岁及以上人口占比为9.5%，约1.32亿;到2025年，中国65岁及以上人口数量将达到2亿，占全国人口总数的13.5%，2050年将突破3亿。

  中国市场存在大量发展机遇，但如何精准捕捉，是房企们共同面对的难题。

  目前，行业中的养老地产盈利模式分为三种：全部出售、纯租赁或会员制、出售+租赁。以万科幸福汇为例，试点养老公寓的房源仅占总房源的11%左右，这部分房源用以出租，而多数房源还是住宅销售为主，以回笼开发资金。

  而市场上有限的老年公寓收费昂贵，月均数万的租金，或数十万乃至百万计的会员准入制度，好高端，更多有养老需求的老年人望而却步。

  除了等待高净值的60后、70后慢慢老去成为养老地产市场的主流消费群体，使这个行业获得真正的发展外，是否别无他法?

  在当前政策环境下，民营企业难以找到可行的盈利模式。首先是建设用地，在中国养老需求集中的一线城市，地价高企，高昂的地价将转嫁于消费者;而现行法律下，政府划拨的用地难以作为抵押资产，影响后期融资。

  其次，养老地产回报周期长，与长租公寓的资金模式雷同。但2017年，已有数家长租公寓运营商/房企发行ABS、CMBS和ABN，目前养老地产资金多数来自企业自有资金或银行贷款，融资渠道有限，亟待破题。

  利字当头，企业的盈利需求必须得到满足。如此背景下，房企也好，险资也好，它们的养老业务只能瞄准高端市场，而假如成本无法下降，企业难以开发出具有普适性的养老地产产品。