探索土地供应推动租赁发展 上海“租购并举”建设加速

  实行租购并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容。

  21世纪经济报道记者发现，作为全国首个推出租赁住房用地的城市，上海正以土地供应为基础，不断加大培育租赁市场发展的力度，来实现租购并举住房体系的落地。

  统计数据显示，自去年7月份开始率先在全国推出租赁住房用地以来，截至12月底，上海已经累计推出了29宗租赁住房用地，涉及土地面积共计约80公顷，可建建筑面积182万平方米，预计可建设3万套租赁住房。

  近日，上海召开了促进房地产市场健康发展联席会议。会议透露，2018年上海将着力推进租赁住房规划建设，完善租购并举的住房制度。到2018年底，实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套（间）的目标。

  受访专家皆表示，2018年上海的租赁住房市场将会在2017年发展的基础上呈现出明显提速的状态，并尝试探索构建租购并举的市场长效机制。

  加速推进“租购并举”

  2017年7月4日晚，上海市规划和国土资源局挂出了两宗租赁住房地块的出让公告，即位于浦东新区和嘉定区合计9.35万平方米的两宗地块。这也是上海在全国范围内率先出让“只租不售”的地块。

  紧接着，7月7日，上海发布了《上海市住房发展“十三五”规划》，明确了增加住房土地供应规模，尤其是租赁住房的土地供应。规划显示，整个“十三五”期间，上海住房用地供应共5500公顷。其中，商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷。

  经测算，上海计划供应5500公顷住宅土地，可提供住房约170万套。其中市场化住房约115万套，包括商品住房约45万套和租赁住房约70万套，租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%，规划增加70万套租赁住房。

  规划发布之后，专项政策也得以出台。9月15日，上海正式发布了《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，明确将在就业聚集地区和交通便利地区规划布局租赁住房，并加快培育和发展住房租赁市场。

  在规划与政策的双重推动下，上海租赁性质的土地市场投放节奏进展十分迅速。统计数据显示，截至2017年12月31日，半年时间内上海先后共计推出了7批共计29宗租赁住宅用地，累计土地出让面积达到79.69公顷，建筑面积181.26万平方米。

  值得关注的是，2017年下半年上海商品住宅的土地共出让了19宗，规划建筑面积212万平方米，并且普遍都规划了占总面积15%的房源用于自持租赁。

  21世纪经济报道记者计算发现，2017年下半年上海土地供应市场中商品住宅建筑面积实为180.2万平方米；而租赁住房的建筑面积则为213.06万平方米。

  与此同时，21世纪经济报道记者也梳理发现，已经供应的29宗租赁住房用地区域位置较优越，且土地出让的溢价率较低。

  这29宗地块分别位于城市中心或副中心、郊区新城中心、科技研发聚集区和产业板块先进制造业集聚区等，所在区域内公共交通便捷、生活便利、租赁市场需求集中。其中11宗地块位于中环以内，17宗地块距离轨道交通站点不到1公里，12宗地块位于产业园区旁边。在出让价格方面，2017年上海供应的29宗租赁住房用地起始楼板价平均约为6600元/平，且主要集中在8000元/平以下。

  1月8日，中国城市发展研究院投资部主任刘澄在接受21世纪经济报道记者采访时表示，2017年上海市租赁住房土地供应力度较大，在区位选择和土地价格的平衡上具有一定优势。

  探索构建市场长效机制

  2017年，上海在推进房地产租赁市场发展过程中仅用6个月时间，便完成了4万套租赁租房的供地工作。

  同时，种种迹象也表明，2018年上海租赁市场发展将会在2017年的基础上按下“加速键”，并尝试探索构建租购并举的市场长效机制。

  2018年1月4日，上海发布《上海市城市总体规划（2017-2035）》，提出到2035年上海人口总量稳定保持在2500万人左右，但规划建设用地总规模要求负增长，控制在3200平方公里以内。

  上海市规划国土资源局副局长岑福康表示，上海接下来会在三个方面加大房源的市场供给：一是将进一步完善四位一体，廉租住房、公共租赁住房、共有产权住房、征收安置房和租售并举的住房保障体系，解决创新创业群体和中低收入阶层的住房问题。

  二是通过多渠道增加租赁性住房的比重，加大新建住宅中的租赁性住房的配建比重，在商品房中配建一部分，新增完全租赁性质的租赁住房。

  三是鼓励科研院所、医院、产业园区、大型国有企业等单位利用自有土地建设公共租赁房，用于本单位的人才安置，鼓励社会各类机构代理经租闲置住房，盘活存量住房资源，形成稳定的房源用于出租。

  《总体规划》发布仅仅过了一天，在1月5日上海召开的促进房地产市场健康发展联席会议上，明确了2018年上海将着力推进租赁住房规划建设，完善租购并举的住房制度。计划到2018年底，实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套（间）的目标。

  21世纪经济报道记者从上述会议了解到，下一步上海建立全市统一的住房租赁公共服务平台，健全市区两级住房租赁服务中心。形成线上与线下联动，数据共建、共通、共享来构建租购并举住房制度格局。

  与此同时，上海还将加快培育扶持机构化、规模化、专业化代理经租企业，通过市场化运作，以企业为主体培育和发展住房租赁市场。另外，上海还将研究出一套顺应上海创新社会治理、符合承租人需求的租赁住房物业服务、小区综合治理，以及租赁社区公共服务、社会治理的新机制、新模式。

  1月8日，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时表示，从上海此次会议可以看出，对于未来住房市场的改革动力很足，尤其是在租赁市场方面有较为明确的管控和发展思路。

  “主要是体现在三个方面：一是强化平台建立，预计2018年上半年此类平台将真正建成，到时市场上租赁房源的机会将增加。二是细分住房产品结构，尤其是廉租住房、公共租赁租房等方面的地位会提高。三是鼓励供应，尤其是在国有企业用地等方面会有一些新的创新，包括一些科技园和产业园等。”他指出。