龙头经纪公司的曲线扩张计划

  北京工商部门停止房地产经纪公司注册的政策调整，或许对于拥有扩张需求的龙头房地产经纪公司来说影响更大。业内人士介绍，按照一个营业执照对应一个经营场所的原则，中介机构每一家新开办的门店都必须拥有独立的营业执照，而工商部门的“限制注册”也等于堵住了房地产经纪公司通过门店增设进行扩张的路径。在营业资质愈发稀缺的当下，以强化内部管理来保住资质的同时，适时寻找并购机会成为龙头经纪公司的共识，但是与之伴随的是扩张成本的不断上升。

  开店扩张之路被堵

  在行业人士看来，市场低迷、监管趋紧、停止注册公司，多管齐下意味着北京房地产经纪行业正在或者已经进入了寡头时代，但是头部企业是否能够持续保有压倒性的市场占有率，仍存在一定的未知数。换句话说，对于中介行业来说，市场占有率的基础来源于门店的数量，在于扩张。

  实际上，在房地产交易活跃之时，一夜之间大街上增添众多房地产中介门店的事情并不鲜见。因为房地产中介服务更多地依赖于线下，服务半径越短、服务区域越聚焦，抢占市场的能力就越高。不过，由于政策变动，房地产经纪公司通过增设门店实现扩张的路子似乎行不通了。

  亚豪机构市场总监郭毅介绍，按照一个营业执照对应一个经营场所的原则，中介机构每一家新开办的门店都必须拥有独立的营业执照，因此，工商部门停止了房地产经纪公司的注册，也意味着房地产中介的扩张之路已被堵住。

  对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前中介公司需要看到，竞争力是最核心的要素，门店本身是成本的一部分，需要不断研究新策略才可以在房地产新周期中寻找到新发展空间。麦田房产副总经理孙庆磊则向北京商报记者表示：“由于调控政策影响，存量市场处于市场调整期，麦田暂时没有扩张门店的需求。”孙庆磊进而表示：“麦田2017年和2018年主抓服务流程和品质，目标是服务感受无瑕疵。战略方面是夯实好现有北京、福州和厦门等城市份额，短时间没有扩张计划。”

  营业资质成稀缺资源

  值得一提的是，虽然对于系列管控对房地产经纪行业以及现有房地产经纪公司带来何种影响，业内人士持有不同观点，但是他们的共识是，营业资质将成为稀缺品。

  成立于2001年的北京链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家”）在北京二手房市场份额位于行业前三的位置。该公司相关负责人向北京商报记者表示：“未来一段时间内，营业资质已经成为稀缺品，已取得注册的门店要自上而下全员化地强化内部管理，避免出现因违规经营而被注销资质的情况发生。”他认为，工商部门停止注册房地产经纪公司的调整，对小型的中介公司会造成更大的影响，行业洗牌将持续，未来行业集中度会更趋向于市场排名靠前的几家公司。

  链家方面进而表示：“链家扎根北京已经有16年，目前门店的布局已比较完善，监管部门的规定不会对链家造成大的影响。未来，链家会严格遵守相关部门的规定合规开展经营。严格的监管有利于行业的规范发展，长期看对品牌中介企业是一种利好。”

  严跃进也认可这种行业趋势，他对北京商报记者表示：“对于当前中介机构来说，未来营业资质成为稀缺品，那么会使得部分门店变动更有价值，这个时候也不排除会出现部分中介门店并购等现象。所以门店的经营也会变得更为严谨。”他进而表示，房地产经纪公司注册审查会趋于严格，对于部分企业是利空的，但是对于整个中介行业来说，当房产中介行业的企业数量被控制在一个合理范畴时，有利于中介行业规范发展。

  或以并购解决扩张问题

  虽然北京市现阶段对于房地产经纪行业采取了严格的管控措施，但是从长远看，经纪机构们依然普遍看好行业前景。

  近年来，随着城市化水平的提高，重点城市的土地供应相对有限，越来越多的城市进入到存量房时代。同时，随着消费能力的提高，住房也面临着消费升级的大趋势。由于土地资源日益稀缺，北京未来大部分新房供应都集中在远离城市中心的区域。而六个中心城区有大量的二手房源，不少消费者都有卖旧买新的改善需求，因此行业有低谷也会有高峰也成为行业共识。

  孙庆磊对北京商报记者表示：“一二线城市房地产市场正从新房市场转变为二手房交易占比更大的存量市场。如果二手房市场转暖，我们或许会考虑通过收购来解决资质问题。”

  郭毅也认同该观点。“与此前中介机构租个底商装修一番，再招几个经纪人就能开办一家新门店的粗放式扩张模式不同，北京停止新注册经纪公司后，中介机构只能通过收购其他中介公司的方式获得经营资格。”不过，她进一步指出，伴随收购手段的是，行业准入门槛的不断提升以及扩张成本的大幅增加。“上一轮紧缩调控之后，头部企业在2015年的市占率迅速提升，未来1-2年时间里，由于扩张成本的上升，借助资本力量的企业能够走得更快，而依托自有资金的企业很可能因此失去一定的市场机会。由牌照引发，房产中介行业的头部企业间也面临着新一轮的惨烈洗牌。”