昆明楼市调查：烂尾楼频现

 作为面向南亚、东南亚的辐射中心，云南昆明的房地产市场显得较为奇怪：一边房价上涨销售火热，一边烂尾楼扎堆，回迁户难以及时回迁。

  据昆明市住建局官网显示，截至8月底，昆明市范围内有停工项目18个，项目停工原因有4种类型：融资难、融资贵；销售慢、销售难；支付成本高；项目违法违规。

  近日，《中国经营报》记者在走访中发现，停工的项目大部分是城中村改造项目，多为开发商资金链出现问题所致。不过，近半年来，部分停工项目已被品牌房企接盘，或将起死回生。

  烂尾楼被盘活背后，实为大房企收并购小房企、大鱼吃小鱼的过程。目前，品牌房企已纷纷进驻昆明楼市，带动部分老大难项目获得新生。与此同时，随着项目被并购，昆明小房企将逐渐消亡，正式进入大房企时代。

  在昆明楼市整体向好的趋势下，记者在调查中发现，部分项目存在涉嫌售后返租等行为。对此，昆明市住建局相关负责人在接受记者采访中表示，今年，昆明已连续出台3份文件促进全市经济平稳健康发展。而对于其他问题，不予置评。

  烂尾楼频现

  云南昆明共有8个区，人民路是市中心较为繁华的一条街道。近日，记者在人民路上发现，道路两边对比鲜明，一边是保利中心，商业气息浓厚；一边是壹号广场，一层底商全部空置，部分商铺窗户还未安装，一片萧条。

  位于昆明市北京路西侧的天宇时代广场项目，目前已经封盘，售楼部也已关闭，暂无产品在售。据当地人表示，该项目已经停工一年多。记者在走访中还发现，碧鸡名城、博欣国际项目也处于烂尾状态，工地内都空无一人，部分施工工具已经生锈，售楼处都已荒废。

  昆明某项目策划经理向记者表示，一方面，此前烂尾的大部分项目是城中村改造项目，涉及大量拆迁款，前期资金投入较大。另一方面，当时很多本土开发商实力不强，资金链断裂之后，项目难以继续开发导致烂尾。

  不过，近期，已有多个烂尾楼被盘活。以中望城为例，作为云南本土房企的龙头老大，俊发地产于11月13日联手云南奥斯迪实业有限公司拿下中望城项目用地。停工两年的大宥城也将复工。

  对此，记者也从俊发地产得到证实。俊发地产战投部负责人李某向记者表示，中望城和大宥城项目都是由于原开发商出现资金链断裂和企业内部问题而停滞。

  一部分烂尾楼被资金实力强大的房企接盘而重获新生，一部分则在原开发商母公司的输血下又有了复活的可能。以山海城邦·马街摩尔城为例，该项目因原开发商正林集团出现资金问题，项目于2015年停工。2016年10月复工过一段时间，但因资金问题未根本解决，2017年春节后再次停工。目前，该项目售楼处已经开放。销售人员向记者表示，项目已由母公司利嘉集团注资，增派全新的管理团队，资金上已有保障。

  然而，没有被盘活的项目仍然是城市的一道疮疤。对此，昆明市住建局郭姓负责人表示，对于具体的项目，按照属地管理原则，各个区县正在推进。记者在昆明市住建局官网看到，下一步，昆明市将严格落实属地政府作为负责部门的工作机制，建立“一项目一政策”制度，积极推动名企与目前停工待建项目之间的合作，逐步恢复项目建设。

  大鱼吃小鱼

  作为西南旅游城市，昆明在国家“一带一路”倡议中将被打造成辐射南亚、东南亚和印度洋周边经济圈开放的前沿阵地。近年来，一众品牌房企看好昆明发展前景早已纷纷入驻，如万科、恒大、碧桂园、万达、融创、北大资源等已在当地开发了多个楼盘。

  品牌房企的进驻，正渐渐挤压小房企的市场空间。记者在当地走访时发现，当地的房地产中介向外推广的大部分是品牌房企的楼盘。一位中介人员向记者坦言，小房企楼盘不好卖，加上之前一些小房企资金链断裂，造成楼盘烂尾，使得购房者顾虑重重，看房的人也不多。

  上述俊发地产李某向记者表示，大房企云集，昆明现在已经是这种趋势。以前造成烂尾楼的小房企或资金实力不强的房企基本已经退出昆明楼市。

  “大鱼吃小鱼，大型房企并购小型房企，这不仅是昆明也是全国房地产市场的趋势。” 昆明某项目策划经理表示，非专业的公司把土地资源拿来给合适的专业公司来做，这将是未来趋势。

  随着大房企的进驻，昆明楼市变得火热，房价不断上涨。据昆明市统计局公布数据，今年1至9月，昆明市商品房销售面积达1266.21万平方米，同比增长22.7%。昆明锐理最新数据显示，2017年上半年昆明商品房的成交金额也大涨了52.9%，达到560.51亿元，成交均价与去年同期相比也增长了10.4%至9692元/平方米。

  对此，昆明市委外宣办相关负责人在接受记者采访中表示，相比其他省会城市，昆明房价还维持在较低水平，处于理性上涨态势。前述某项目策划经理也认为，相比一二线城市房价的暴涨，昆明房价虽然一直在上涨，但没有很夸张的房地产泡沫。

  云南省昆明市统计局近日公布的数据显示，今年前三季度昆明市商品房销售量增长迅速，截至9月末全市住宅待售面积为290.65万平方米，同比下降约20%，去库存成效明显。

  不过，记者梳理发现，相比当地居民购买力，昆明房价已达到当地人均收入的4倍多。昆明市统计局发布的数据显示，2017年1月～9月，昆明全市城镇居民人均可支配收入27727元，也即每月人均可支配收入为3080.78元。对此，有中介向记者透露，外地人在昆明置业的较多，多来自北京、上海等经济实力较强的区域，以投资和养老为主。

  乱象难止

  在诸多房企看好的昆明房地产市场，“售后返租”正成为当地开发商营销的惯用模式，而给予一定的资金回报率又往往成为吸引投资者购买的筹码。记者在走访中也发现，近期开盘的部分项目正将售后包租作为炒作的概念。

  “我们开发商可以帮忙托管，签约之后采用返租模式，按年返还购房款的6%～7%作为租金，一年一返。”位于昆明官渡区的海伦国际商业项目一名置业顾问向记者表示，项目将于近期开盘，目前承租方还未确定，但利益肯定有保障。

  而位于盘龙区的金尚俊园项目销售顾问也称其产品为托管公寓。据介绍，近期项目开盘将推出137套准现房公寓。其中33～37层的公寓售出后，将由昆明红璞公寓管理有限公司承租，每月返还业主租金，平均租金能达到2000元。

  据建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

  对此，正在销售公寓产品的七彩云南第壹城项目销售表示，业主购买后与承租方签约，签约方式为自愿，不涉及“售后包租、售后返租”违规行为。

  “其实这是一种很典型的售后返租的做法，该做法有一定的屏蔽性，因为不是开发商直接经营，但其实开发商最终还是和这个运营商有关系。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，严格来说，上述楼盘是通过“A公司开发、B公司返租”的模式来打了个擦边球。

  金尚俊园的开发商俊发地产相关负责人表示，这实际上只是一个代管，公司不会打政策的擦边球，也不会故意违规违法。如果业主有出租需要，我们有一些渠道可以帮忙打理，也是让业主少操心。如果业主单独出租，没有形成规模，房子空置率会很高。

  事实上，记者在金尚俊园售楼处看到，在项目的宣传页中，还充斥着“9年前购置时光俊园的客户总投资收益率已高达146%”“每月的租金大于贷款还款是俊发系投资品必备条件”“升值空间比同类产品高出5%～10%”等诱人字眼。

  记者了解到，国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条已明文规定：房地产广告中不得含有升值或者投资回报的承诺。对此，俊发地产相关负责人表示，广告宣传页我也看到了，不允许承诺投资回报率，可能销售没注意到这个细节。