北京严禁销售企业自持商品住房 房企面临资金压力

  近日，针对有关“中国铁建理想家”项目“企业自持商品房租金一次付10年，押金付20年”的报道，北京市住建委紧急约谈该项目开发企业北京欣达置业有限公司相关负责人，并就该项目是否存在“以租代售”行为展开调查。

  据悉，虽未发现该项目存在违规收取租金和“20年押金”的实际销售行为，但存在项目客服人员未按要求进行押金及租赁信息表述的不当行为。目前，市住建委已要求北京欣达置业有限公司立即进行全面自查和整改。

  根据北京市住建委今年4月公布的《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)，企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。企业若违反《通知》规定，将企业自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售的行为予以认定，并纳入“黑名单”，规划国土部门据此取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格，住房城乡建设部门对其开发资质予以降级或者注销。

  对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端表示，报道中有关此类房源的销售和租赁内容显然是违规行为。不过，严跃进认为，虽然这可能是因为营销部门口径不统一，或是试探性的营销策略而出现的“不可思议”的情况，但从某种程度上也反映出当前一些开发商的困惑，即租赁市场现金难以回笼。

  中原地产首席分析师张大伟在接受中新经纬客户端采访时也指出，企业自持商品住房作为出租房用地方面的新生事物，“中国铁建理想家”项目还未入市，所以还未形成事实上的违规。不过，张大伟认为，虽然此次约谈是在意料之中，但此次约谈足见北京此轮调控的决心。

  在张大伟看来，这样的调控决心对于曾在2016年11月至2017年上半年非理性抢地的开发商来说，将面临巨大的压力。“大部分地块都有亏损的风险”，张大伟分析称，当时大部分开发商拿地主要是以销售的思路来做拿地成本的测算，如今“以租代售”被禁止后，这些开发商很难获得现金流，将面临巨大的资金压力。

  严跃进也表示，对于竞拍到该自持项目的地产企业来说，单纯从出租本身来说，前五年收回成本的难度都很大，而且加上装修和招租等成本，企业成本还可能要扩大。“这也是很客观的情况。”严跃进分析称，“从第五年到第十年，市场若表现不错，可以考虑成本回笼，十年以后现金流可能会有盈余。而如果有类似租金证券化等策略的考虑，能实现一次性回笼资金，那么房企相对来说压力会小一些。”

  对于此类房源后续实施过程中的建议，严跃进表示，一切营销和服务都要围绕租赁概念，不可有打擦边球或赤裸裸地变更规则；而租金收益的提高，关键在于服务的提升和加大租客招揽；同时，自持商品住房的企业可以考虑与类似银行、资产证券化机构等合作，积极寻找各类创新。