北京楼市降温！已无银行提供房贷优惠，40宗“限房价”土地平抑房价

  调查显示，最近几个月北京楼市成交较为低迷，部分业主主动降价。此外，目前北京已无银行提供房贷优惠利率折扣。业内人士认为，如果政策持续，信贷继续收紧，楼市成交或维持低迷状况。

  二手房成交减少

  中原地产研究中心统计数据显示，9月份北京二手房住宅签约8876套，相比8月有所上涨，但连续4个月成交量低于万套，是2014年以来的低点。同时，据伟业我爱我家市场研究院数据统计，10月中上旬，北京全市二手住宅共网签3196套，同比下降74.2%。

  “2016年我卖了将近40套房子，而今年到现在才成交5套。”近一个月来，某大型地产中介机构经纪人李先生共带客户看房近百次，但成交量寥寥无几。在李先生所在的门店，大部分经纪人的业务量都较2016年大幅下滑。

  2016年9月30日，北京出台楼市调控政策。政策规定，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买二套房的，无论有无贷款记录，首付款比例不低于50%。二套房为非普通自住房的，首付款比例不低于70%。今年3月17日，北京继续收紧楼市政策，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

  一些业主在二手房市场低迷的情况下，开始寻求通过降价尽早沽清房源。记者以购房者名义在丰台区方庄、朝阳区东大桥等地走访时发现，部分近几年入市的商品房，业主开始通过各种形式降价求售。如位于方庄区域的某自带九年一贯制学校的楼盘，有业主在8月挂出一套150平方米房源后，原本挂牌价是9.5万元/平方米，但在两个多月以来50多次的看房经历后，相关经纪人对记者透露，业主已经主动表示愿意承担契税和个税，9月底又主动降价，目前总价较此前下降50万元左右。

  而在大兴、昌平等郊区，二手房源价格下跌程度较城六区更为明显。上述区域相关中介人士对记者表示，大兴、房山等地区2015年底到2016年底上涨过快，在楼市调控越来越严的情况下，远郊区买房的目标人群相较于城内降幅更快，也导致很多房源价格下调明显。“比如黄村区域的多个老小区，今年年初成交价在4.5万-5万元/平方米。但9月以来，很多楼盘始终没有成交数据，现在很多房源挂牌价在4万元/平方米左右，而且仍有议价的可能。”相关中介表示。

  信贷政策收紧

  对于买房者而言，房价下降是乐见其成。从调研的成交情况来看，买房群体在成交议价中态度也较为坚决，一旦达到自己预期的价格范围，乐于快速成交。业内人士表示，今年以来，房贷申请难度越来越大，利率水平也不断攀升。时间拖得越久，购房成本也在增加。有银行房贷部门人士对记者表示，“今年房贷规模比去年减少许多，接近年底就更少，现在手头上有指标，即使基准利率上浮都有人要。”

  截至10月26日，融360监测数据显示，目前北京地区房贷利率水平稍有上升，目前平均利率约为基准利率的1.08倍，较9月监测数据，整体利率水平有上浮，但仍处于上浮5%-10%水平。融360监测的30家银行中，首套执行基准利率上浮5%的有11家银行（分支行），分别为建设银行、工商银行、交通银行、农业银行、邮储银行、招商银行、广发银行、兴业银行、北京银行、北京农商银行、花旗银行。执行首套上浮10%的有11家银行（分支行），分别为天津银行、渣打银行、华夏银行、汇丰银行、中国银行、恒生银行、民生银行、渤海银行、友利银行、光大银行、中信银行；另有6家银行暂停受理房贷业务。

  目前，北京已无银行提供优惠利率折扣。业内人士认为，未来北京地区房贷利率总体会维持在上浮5%-10%的范围，银行利率出现上浮的原因可能源自额度紧张，以及政策监管趋严，同时也不排除出于自身盈利的考虑。

  40宗“限房价”土地有效平抑房价

  除信贷以外，北京也加大了土地供给力度。统计显示，2016年北京市场宅地供应17宗，而2017年以来北京市场已供应宅地62宗，供地大增。

  此外，北京实行的“限房价、竞地价”土地出让模式运行已近一年，这将有效平抑市场房价预期。根据北京市规土委公开数据综合统计，从去年11月2日海淀北部新区永丰产业基地地块出让至今，北京土地市场上总共成交了40宗“限房价、竞地价”地块。

  在这40宗“限房价、竞地价”地块中，海淀6宗、大兴10宗、昌平2宗、门头沟1宗、朝阳2宗、平谷4宗、房山5宗、密云2宗、丰台4宗、顺义1宗、怀柔1宗、延庆1宗、东城1宗。

  这就意味着，从近一年成交的土地看，商品房的未来售价已经被锁定。按照房地产开发商从拿地到项目入市两年的周期来计算，北京市场未来的新房价格也已基本确定。

  据了解，在今年成交的住宅用地中，除共有产权房之外即为“限房价、竞地价”地块。与共有产权房相比，这些被限定售价的房源虽然价格上略高，但购买条件相对比较宽泛，因而获得关注。

  从北京土地市场执行新的土地出让模式以来，无疑是取得了一定成效。在如今的土地市场，即使是一些优质地块，开发商竞标行为也会显得非常理性。一方面是因为在土地供应政策中，限制较多。另一方面是因为供应量加大缓解了市场的“土地饥渴”。