密集式调控下的楼市：租赁或成破局焦点

 导读：传统的“金九银十”是房地产销售的最旺时期，但最近一两年，“金九银十”却成为了调控措施密集出台的时期。限价、限售等“密集式”调控全面出击，平复了楼市持续多年的燥热，市场各方心态陡变。那么，楼市调控是否存在“时间表”？住房租赁市场的大力发展能否带来住房体系质的改变？

  “密集式”调控再度来袭

  在“十一”假期前一周，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳和石家庄等城市先后出台楼市调控新政，重点都放在“限售”之上，其中重庆和南昌要求新购住房取得不动产权证满2年后才能上市交易；南宁要求在主要市区购买第二套及以上住房，须取得不动产权属证书2年方可转让；长沙要求购房满3年方可交易，贵阳也要求购买新建商品住房3年内限制转让；石家庄要求新购住房及二手房5年内不得上市交易；西安还发布了商品房价格调控通知。

  国庆长假后的第一天，楼市调控升级的地方再添一员。10月9日，根据海南省住房和城乡建设厅节前发布的《关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》，三亚市楼市在购买以及交易两端同时加码：在海南无住房的非本省户籍居民家庭，在本市中心主城区范围内购买住房的，须提供从购房申请之日起在海南连续缴纳2年及以上社会保险缴纳证明，如提供个人所得税纳税证明的须同时提供社会保险缴纳证明。补交、补办社会保险缴纳证明和个人所得税纳税证明的不予认可；非本省户籍居民家庭及企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产权证满5年后方可转让。

  此次政策的出台或会令海南楼市有所降温，大量的外来需求导致房价水涨船高，在同样总价支付能力下，小面积套型的单价承受力会更高，而对应单价的提升也进而推高市场均价。张晓端认为，未来海南100平以上的置业人群要么更具有经济实力，要么有更坚定的迁徙的意义，还会利好海南岛的经济。

  全国超40城开启“限售”模式

  全国已有石家庄、重庆、南昌、武汉、贵阳、无锡等地纷纷宣布加入“限售”队伍。据不完全统计，目前全国已有超过40城市发布了楼市“限售令”。

  调控时间表：租赁成破局焦点

  在“密集式”的楼市调控背景下，市场参与各方或许都在考虑，调控是否存在“时间表”？

  深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为，调控政策出台表面上是为了抑制成交，实质是为改变预期，这一效果确实达到了，例如目前的深圳市场。对于本轮调控持续时间，徐枫预计将持续到2019年左右。

  对于房企而言，中骏置业研究总监赵建伟认为，目前一线城市地价已经被抬高，但房价却有所“限制”，所以从房企发展的角度，需要不断思考限价等措施到底什么时候会放开。不过，有一点值得肯定的是当前政策具有较强的持续性和稳定性，可能部分政策在某些时间和阶段会微调，但总体仍将保持稳定。

  与以前相比，这一轮房地产调控不是简单地控制房价，而是由传统“结果管理式”的调控手段，转向基于长效机制的多维调控，构建“租售并举”长效住房制度。其实，近几个月来全国各地似乎将更多精力放在住房租赁政策带来的影响上。相比调控，住房租赁市场发展的影响相对缓慢但持久，也有可能带来住房体系质的改变。徐枫认为，租赁市场处于初始化的阶段，应该说在未来的2到3年之内会有翻天覆地的变化，租赁市场应该是未来的一个红海。