楼市在形成新一轮泡沫

　　如今的情形很容易让人联想起2007年的全国楼市。房价上涨、地王迭出、股价狂飙……

　　2007年11月，谋划上市的民营企业龙湖地产(企业专区,旗下楼盘)(企业专区,旗下楼盘)和新加坡上市的仁恒地产同一天在上海创下两项天价，龙湖地产以15.4亿元的代价摘得青浦赵巷镇特色居住区8号地块，使得郊区土地成交楼板价第一次突破万元。以当时的周期而论，他们算是那次土地市场的最后一棒，一个月之后，市场从热转冷，市场从成交量的下降进入实际房价的下调，这次调整一直延续到此后的2008年整整一年。

　　专家一致将这一轮的地产投资热情归结于财富掌握者对通货膨胀的担忧。

　　中国房地产业协会副会长顾云昌说，各国都在增加流动性，包括中国在内，也在发放贷款，如未流入实体经济，那么就会流入房地产等虚拟经济体。流动性冻结时要以现金为王，流动性过剩时则以资产为王。加上国内投资渠道狭窄，最好的渠道就是买房保值增值。

　　顾云昌称，4万亿投资计划出台后，国内经济有明显的国进民退现象，这造成了许多私企老板暂时不经营实体了，有的等实体经济条件好了再投资，把工厂关了改投资房地产业。

　　顾海波将这种现象描述为泡沫的典型体现。

　　顾海波言辞激烈的说道，“中国楼市是世界上泡沫最大的地方之一，楼市已明显的绑架了中国经济和中国广大中低收入老百姓！”房价严重脱离大多数老百姓收入的情况下，房地产市场已经变成名副其实的“赌场”。

　　他表示，上海乃至整个中国，住宅的租金收入低于一年期银行存款利率，更远低于贷款利率。统计显示，就在今年以来，在房价略有上升的情况下，各类物业的租金都是呈下滑趋势的。根据上海房屋租赁指数办公室的统计数据显示，2009年5月，上海市的房屋租赁指数为1192点，环比下降5点，跌幅为0.4%。同时，办公楼、商场、酒店式公寓等无论是销售量还是销售价、无论是出租量还是租金都没有明显的起色，尤其是甲级写字楼的租售率及售价、租金都创近期新低。

　　这种情况下，更多投机客今天的买房只是为了明天的卖房，都是在赌“差价”，一旦后续购买力跟不上，一旦整体经济下滑、资金链断裂，届时泡沫破裂、抛盘涌出，房价的理性回归就成必然，而现在中国房地产的泡沫正在养大的过程中。

　　而在地产圈经历了数轮周期的中原地产主席施永青也明确表达了近期楼市繁荣虚假的论断。他说，现在房地产市场的重新兴旺，和实体经济的现状是背离的。在香港，失业率在增加，中产阶级的收入在下降，承受高房价负担能力不断下降。事实上，整个社会经济活动也在减慢，从写字楼、商铺的租金不断下滑也可以看出商业经营状况并没有得到改善，甚至还有恶化。

　　施永青说，一方面实体经济在收缩，另一方面人们在心态上又担心通货膨胀。现在楼市的最大问题，是价格上升缺乏经济增长作基础，单是靠资产储存模式转移，而缺乏新增的购买力。施永青总结说，“楼市又在形成泡沫，主要是因为房地产与实体经济没有同步。”

　　外资并未冒险突进

　　和上一次的调整一样，坏征兆最早还是出现在深圳市场。

　　从6月开始，一路狂奔的深圳房价开始显露疲态。6月27日，深圳一手房成交依旧有222套，不过均价已经降到了13044元/平方米。上周六天的成交量维持在1411套的相对低位，成交均价只有13743元/平方米，对比月初成交量1829套、均价16541元/平方米的高位，月底量价齐跌达两成。实际上，6月以来，深圳的楼市不断调整。在前一周，深圳一手房市场共成交1416套，环比下降13.9%；同时，成交均价为14815元/平米，环比下降0.9%。

　　与此同时，深圳投资客比例大幅增加。中原地产二手成交调查显示，2009年1—5月，自住性需求呈下降趋势，投资性需求由8%攀升至14%，接近2007年高峰占比。

　　仿佛就在眼前，楼市最疯狂的2007年，正是投资者不顾一切的炒房导致了泡沫最终的破裂。

　　潘石屹在6月30日拍卖现场观察到的一个细节值得关注。

　　广渠门15号地块出让当天，参加拍卖的11家公司都是中国企业，没有一家境外公司参加。这些现象折射出全球资金对中国，特别是对北京房地产市场疯狂拿地的举动并不看好。

　　可以发现，在过去半年里，外资拿地的现象几乎绝迹，大部分地王都落入了中国本土地产商的手中。

　　与此同时，外资机构更多选择低价快速套现而不是追加投资。破产的美国雷曼兄弟折价处置了9笔与中国房地产相关的贷款和债券中的7笔，其中6笔涉及上海的商业地产，换得约2亿美元资金。其中福海商厦项目折价接近一半。澳大利亚投资商麦格理将上海城市酒店公寓出售，项目最终成交价格比当初收购价降了40%。韩国实业企业浦项制铁抛售浦东陆家嘴商业楼宇，折价幅度同样接近4成。(记者 刘秀浩)

本文导航